Une hauteur réduite des bâtiments est le signe distinctif des quartiers de villas.
La plupart des règlements sur les constructions autorisent l’aménagement d’un ou deux étages plus combles habitables.
Les hauteurs sont en général définies pour des constructions avec un toit en pente.
La faible hauteur des villas et la forme homogène des toitures devaient favoriser la construction d’un type idéal de maison individuelle et garantir sa bonne intégration dans un ensemble.
Des constructions réalisées avant l’application des règlements sur les constructions (la première loi sur l’aménagement du territoire date de la fin des années 1970) ont parfois une hauteur de plusieurs mètres supérieure à celle admise ultérieurement.
Ces exemples montrent que la bonne intégration n’est pas nécessairement la conséquence de hauteurs réduites, mais plutôt du développement de la végétation, notamment des arbres et leur canopée.
La hauteur des bâtiments détermine le type de densification : par augmentation de l’emprise au sol et étalement ou par une emprise compacte au sol et surélévation.
Les hauteurs maximales définies dans les règlements sur les constructions ne favorisent pas la densification par surélévation.
En même temps, l’aménagement d’une nouvelle habitation dans une extension latérale n’est pas autorisé : la plupart des règlements sur les constructions interdisent la construction non simultanée d’habitations mitoyennes.
Ces freins favorisent des opérations de démolition-remplacement avec augmentation de l’emprise au sol. Cependant, une hauteur réglementaire augmentée ne garantit pas une densification compacte sans limitation de l’occupation du sol.
| Risques | Fiches connexes |
|---|---|
| Frein à la densification par surélévation | Forme des toitures |
| Multiplication des bâtiments | |
| Multiplication des opérations de démolition-remplacement | |
| Rupture avec le tissu bâti existant | Implantation des constructions |
| Fragmentation des jardins | Végétation |
| Diminution de la surface de pleine terre | Continuités de verdure |
| Accentuation du caractère minéral | Traitement des surfaces |
En matière de définition alténative des hauteurs des constructions, voir aussi les thèmes Canopée et Terrain en coupe.
| Opportunités | Fiches connexes |
|---|---|
| Favoriser une densification compacte | Implantation des constructions |
| Intégrer visuellement des volumes plus importants | Intégration dans le paysage |
| Préserver la surface de pleine terre | Canopée |
| Préserver la continuité des jardins | Continuités de verdure |
| Compenser la perte de la vue sur le paysage | |
| Favoriser la surélévation des bâtiments existants | |
| Valoriser les réserves à bâtir diffuses | Potentiel diffus |
| Augmenter l’offre de logements | Nombre d'habitations |
| Diversifier l’offre de logements | Types d'habitation |
| Relever, développer une vision, sensibiliser, réguler | Méthode |
| Avantager l’aménagement d’habitations supplémentaires par surélévation | Visions 1 | 2 | 3 |
| Assouplir les limitations de hauteur pour l’aménagement d’habitations supplémentaires | |
| Remplacer la hauteur maximale en mètres par le nombre d’étages admis | |
| Introduire un indice d’occupation du sol (IOS) | |
| Introduire un indice de pleine terre |
Les quartiers de villas sont caractérisés par des bâtiments à hauteur réduite et des jardins. La densification par surélévation introduit des hauteurs inhabituelles.
La préservation et la requalification des espaces ouverts, privés et partagés permettent d’absorber les nouvelles hauteurs et d’intégrer les quartiers de villas dans un processus de densification vertueux et durable.
L’augmentation des hauteurs favoriserait une densification plus compacte. La densification en hauteur permettrait de préserver les espaces de pleine terre et de planter des arbres majeurs. Inversement, les arbres aideraient à la bonne intégration des nouvelles hauteurs, tout en améliorant la qualité de séjour des espaces ouverts partagés.
La densification compacte par surélévation des maisons existantes plutôt que par démolition-remplacement est une solution vertueuse du point de vue écologique et énergétique : elle permet de réduire la consommation d’énergies grise et de fonctionnement, les émissions de CO2 ainsi que la production de déchets.
Note La Direction générale du territoire et logement (DGTL) du canton de Vaud rappelle que, lorsqu’une modification de la mesure d’utilisation du sol est prévue pour une zone, celle-ci est considérée comme une nouvelle zone et doit répondre à la mesure A11 du PDCn et aux densités minimales préconisées. Les densités existantes peuvent toutefois être maintenues. Dans ce cas, une justification doit démontrer que les nouvelles règles (implantation, alignement, limites, distances, etc) n’augmentent en rien les capacités de construction de la zone.
Cette section s’adresse aux propriétaires d’une maison individuelle qui souhaitent la rénover/transformer pour l’adapter à leurs besoins.
Le rapport « Densification des zones villas. Une grille de référence » réalisé pour Région Morges est disponible gratuitement au format PDF.
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