MétamorpHouse sensibilise à la densification douce et choisie des quartiers de maisons individuelles afin d’y augmenter le nombre de logements et aménager des habitations pour différents types, tailles et générations de ménages. L’objectif est d’inciter à une transformation socialement, écologiquement et économiquement résiliente des quartiers d’habitation de faible densité.
Cette grille de référence est le résultat d’une étude réalisée par MétamorpHouse pour Région Morges en 2024.
Ce document synthétise les acquis de la démarche. Il se veut à la fois pragmatique, ancré dans la réalité de terrain, avec une hauteur de vol qui permet la généralisation.
Il se concentre sur les points communs entre les communes en ce qui concerne la densification des zones villas.
La forme recherchée est celle d’un guide méthodologique pour accompagner les acteurs qui souhaitent une densification qualitative des zones villas.
Parmi de nombreux bénéfices souhaitables, l’ambition de la démarche se focalise sur deux points principaux:
Par souci de concision, les auteurs ont renoncés à une rédaction non genrée.
Que les propriétaires, habitantes, promeneuses, piétonnes, promoteures n’en prennent pas ombrage, elles sont des actrices importantes de la densification!
L’acceptation de la densité est nécessaire à la mise en œuvre de la densification. Sans elle, quelques opérations immobilières vont certes avoir lieu, mais au prix d’oppositions et de conflits de voisinage et, en fin de compte, d’une résistance grandissante contre toute forme de densification.
La densité doit être acceptée non seulement par les propriétaires et habitants des quartiers concernés, mais aussi par la population en général. Plutôt que des îlots déconnectés, les zones de villas représentent un élément constitutif du paysage. La qualité de leur intégration dans ce paysage est un élément déterminant pour l’acceptation de leur transformation.
À l’intérieur des quartiers, la qualité du rapport au paysage (physique ou visuelle) ainsi que la qualité de l’intégration des bâtiments et des nouveaux logements dans le tissu existant déterminent si la nouvelle densité est acceptée ou pas. Le tissu existant comprend les bâtiments, mais aussi les espaces ouverts, privés ou partagés, la végétation, l’arborisation ainsi que le tissu formé par les habitants, les relations sociales, le voisinage.
Lorsque les quartiers de maisons individuelles ont été réalisés, ils étaient considérés comme terminés après la fin des chantiers plus ou moins simultanés. Rien ne laissait présager la nécessité, quelques décennies plus tard, de les transformer pour y accueillir plus d’habitants. Cette transformation est complexe et difficile. Il est possible que ce ne soit pas la dernière.
Il est donc impératif que les règles qui mettent en forme la densification d’aujourd’hui ne pénalisent pas les développements ultérieurs.
Créer des conditions qui préparent une évolution à long terme permet aussi de mettre en œuvre une densification par étapes. L’échelonnement de la densification peut favoriser la préservation des qualités existantes des quartiers, éviter les ruptures et, en retour, mieux faire accepter la densité.
La densification a un impact sur la qualité de vie dans les quartiers de maisons individuelles. Pour être durable, l’objectif quantitatif (augmenter le nombre d’habitants) doit être accompagné d’objectifs qualitatifs : préserver, restaurer ou améliorer la qualité d’habitation, la qualité de séjour dans les espaces extérieurs, les possibilités d’identification avec le quartier, l’appropriation des espaces partagés, le confort climatique, la biodiversité et la qualité des aménagements extérieurs.
La densification est souhaitable, lorsque la qualité de vie dans les quartiers est bonne, voire meilleure, malgré ou grâce à la densité.
La densification des zones de villas a pour objectif d’y accueillir plus d’habitants dans un environnement de qualité.
Pour atteindre cet objectif quantitatif, la densification doit être acceptée, faisable et souhaitable.
Travailler avec l’existant signifie avec les bâtiments, les structures parcellaires, les règles d’implantation non écrites, le terrain aménagé, les arbres, mais aussi avec les propriétaires et les habitants.
Le travail avec l’existant s’impose dans le contexte de crise climatique. La réduction des émissions de CO2 et des déchets de chantier ainsi qu’une prise en compte de la dépense énergétique globale, y compris l’énergie grise, doit devenir la règle.
À l’échelle des habitants, travailler avec l’existant aide à préserver des repères qui participent au bien-être, à l’identification avec son environnement et, en fin de compte, peuvent favoriser l’acceptation de la densité.
Le travail avec la nature présente dans le quartier, le sol végétalisé, les plantations et les arbres, la pleine terre, est essentiel pour non seulement préserver la biodiversité menacée, mais aussi pour garantir le confort climatique.
Travailler avec l’existant, le terrain aménagé, le bâti et les habitants peut favoriser une mise en œuvre accélérée de la densification, tout en la rendant plus résiliente et durable.
Par exemple, motiver les propriétaires à compléter leur maison par une annexe ou une surélévation et de la subdiviser en deux ou trois logements permet de valoriser de petites réserves, de financer la rénovation énergétique et d’optimiser l’occupation de la maison.
Ces opérations sur mesure créent des logements diversifiés qui permettent en retour une mixité sociale qui est aussi garante d’une régénération pérenne.
Un volet de la plateforme MétamorpHouse est dédiée à l’encouragement des propriétaires à passer à l’action.
Les quartiers de maisons individuelles sont marqués par une très forte hétérogénéité.
Même si toutes les maisons d’un même quartier ont été construites dans un laps de temps très court, bâtiments et aménagements extérieurs expriment l’individualité des propriétaires.
C’est une caractéristique et un privilège de l’habitation individuelle : marquer de son empreinte l’environnement de vie. L’hétérogénéité concerne l’implantation, l’orientation, la forme et la taille du bâtiment, la forme de la toiture, la matérialisation ou les aménagements extérieurs.
La possibilité de l’individualisation et de la différenciation d’avec son voisinage est une des qualités recherchées dans l’habitation individuelle. L’enjeu de la densification des quartiers est de réussir l’intégration de cette caractéristique dans un ensemble cohérent, alors que la densification pourrait introduire encore plus de variabilité.
Pourtant, un certain calme est indispensable pour une évolution harmonieuse vers la densité. Ce ne sont pas les bâtiments existants, transformés ou remplacés, qui produiront de la cohérence. Elle résultera de la qualité de l’organisation, du dimensionnement et de l’aménagement des vides. Les espaces ouverts entre les bâtiments, les rues et les interfaces sont les structures qui donnent forme, qualité et cohérence aux quartiers.
Les quartiers de villas ont été implantés en bordure ou à distance des localités. Cette position périphérique leur confère un rôle de transition entre milieu bâti et milieu non bâti. Il faut s’extraire des quartiers pour se rendre compte de leur impact sur le paysage lointain. Ils font partie du paysage, s’y intègrent ou s’y confrontent
Seule une intégration harmonieuse peut préserver la physionomie des villages et les éléments paysagers qui jouent un rôle pour leur identité.
Le paysage intact représente un atout pour l’attractivité de la région, des communes et des quartiers. Une densification qui respecte le paysage favorise l’acceptation de la transformation du milieu bâti.
Plutôt que procéder parcelle par parcelle, l’approche proposée est centrée sur l’intégration des bâtiments le long de la rue, dans la continuité des jardins, des espaces extérieurs et des trames vertes.
Prendre de la hauteur permet de considérer le tissu formé par un ensemble de jardins et de bâtiments, de déceler la structure régissant le quartier et d’y intégrer de nouveaux éléments en continuité de l’existant.
Les principes et recommandations énoncés ne peuvent pas être transposés directement sur le terrain, du fait de la multiplicité des contextes, des bases réglementaires, des rythmes législatifs, des politiques publiques mises en œuvre ou prévues.
Chaque commune devra s’approprier ces réflexions lors de l’élaboration des politiques publiques qui seront indispensables pour accompagner et réguler la densification des quartiers de villas.
Dans le cadre de la validation de son programme de législature 2021-2026, le COPOL Urbanisation de Région Morges a identifié la thématique de la densification douce comme un enjeu majeur pour la région.
À la suite de la révision de la LAT, du Plan directeur cantonal et de la LATC, l’extension de la zone à bâtir pour accueillir du logement n’est plus du tout admise dans l’agglomération Lausanne Morges. La densification de zones à bâtir existantes est désormais un des seuls leviers pour créer une offre en logements supplémentaire et apporter une réponse à la croissance démographique dans la région morgienne.
Dans le cadre du bilan des réserves mené par le Canton, plusieurs milliers d’habitants pourraient être accueillis dans ces zones sans révision du règlement et augmentation des droits à bâtir.
Sans mesures prises en amont, le report de la pression foncière sur les zones villas déjà bâties risque de poser plusieurs problèmes à l’échelle des quartiers et des communes:
le trafic, le stationnement, la qualité des espaces publics et collectifs, la qualité du paysage bâti et de l’environnement naturel. Il faut assurer une densification qualitative, mais peu d’outils légaux sont à disposition des communes pour gérer le processus.
Si les règlements de construction ont joué leur rôle lors de la construction initiale des quartiers de villas, ils n’ont clairement pas été conçus dans la perspective de leur densification. Les questions soulevées par la densification ne trouveront probablement pas de solution uniquement réglementaire. La complexité de la problématique requiert de nouvelles approches.
Cette section s’adresse aux propriétaires d’une maison individuelle qui souhaitent la rénover/transformer pour l’adapter à leurs besoins.
Le rapport « Densification des zones villas. Une grille de référence » réalisé pour Région Morges est disponible gratuitement au format PDF.
Veuillez remplir le formulaire ci-dessous pour recevoir le fichier.
Cette section s’adresse aux communes, régions et habitant-e-s qui souhaitent être acteurs de la transformation de leur(s) quartier(s) villas.
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