Für die Finanzierung einer Hausteilung sind neben den Grundregeln zwei weitere Elemente wichtig: Die Anzahl der Wohnungen, die geschaffen werden, und die Frage, ob die Wohnungen vermietet oder verkauft werden.
Beide haben einen Einfluss auf die Belehnung und die Tragbarkeit.
In Einfamilienhäusern ist die Anzahl maximal zulässiger Wohnungen manchmal gesetzlich vorgeschrieben und variiert zwischen ein, zwei oder drei Wohnungen.
Für die Finanzierung ist die Anzahl Wohnungen deshalb relevant, weil sie die Berechnung des Liegenschaftswerts beeinflussen kann.
Bis zwei Wohnungen im Haus, rechnen die Banken mit dem Marktwert.
Ab drei Wohnungen rechnen einige Banken mit dem Ertragswert. Der Ertragswert liegt in der Regel tiefer als der Marktwert.
Ein höherer oder tieferer Liegenschaftswert beeinflusst die Höhe der Belehnung und die Berechnung der Tragbarkeit.
Der Marktwert basiert auf den Marktbedingungen zu einem bestimmten Zeitpunkt. Er entspricht dem Preis einer Liegenschaft, abhängig von ihrer Lage, ihrem Zustand, ihrer Ausbauqualität, den realisierbaren Geschossflächen, dem Angebot und der Nachfrage usw. Marktwert = Verkehrswert.
Eine Infokapsel zur Tragbarkeit ist in Vorbereitung!
Ab 3 oder mehr Wohneinheiten können Banken den Wert der Liegenschaft auf der Grundlage des Ertragswerts schätzen. Dieser wird anhand der nachhaltigen Mieteinnahmen ermittelt, die das Objekt generiert.
Faktoren wie Standort, Zustand der Immobilie und Ausbaustandard werden berücksichtigt, um die zu erwartende Rendite zu bestimmen.
Damit Mieteinnahmen als nachhaltig gelten, müssen bestimmte Grundvoraussetzungen erfüllt werden. Die Wohneinheit sollte über einen separaten Eingang, eine eigene Küche und ein eigenes Badezimmer verfügen.
Werden lediglich einzelne Zimmer innerhalb eines Hauses vermietet, wird dies von Banken nicht unbedingt als gesichertes Einkommen betrachtet, weil eine kontinuierliche und ganzjährige Vermietung unter Umständen schwierig ist.
Die Entscheidung über die Anzahl der zu schaffenden Wohnungen sollte nicht pauschal aufgrund der Bewertungsmethode getroffen werden.
Jeder Fall muss individuell betrachtet werden: Was für den einen Eigentümer einen Vorteil darstellt, kann für einen anderen ein Nachteil sein.
Ein höherer Immobilienwert ermöglicht eine höhere Belehnung, kann jedoch die finanzielle Tragbarkeit belasten, da die kalkulatorischen Kosten steigen.
Eine niedrigere Bewertung erschwert die Finanzierung, verbessert jedoch die Tragbarkeit aufgrund der reduzierten finanziellen Belastung.
Die Schaffung von Stockwerkeigentum ist nicht immer die beste Lösung. Neben zusätzlichen Kosten hat sie auch den Verlust der Kontrolle über die Liegenschaft zur Folge.
Wer viele Jahre allein über sein Einfamilienhaus entschieden hat, muss sich bewusst sein, dass sich mit mehreren Eigentümern eine neue Einfluss-Dynamik ergibt.
Die Wahl zwischen Verkauf und Vermietung beeinflusst die Anforderungen an den Umbau. Es wird manchmal zwischen einem Mieterstandard und einem Eigentümerstandard unterschieden.
Käufer sind langfristig an das Objekt gebunden und legen deshalb mehr Wert auf den Ausbaustandard.
Wer sich für die Vermietung entscheidet, behält die Kontrolle über die gesamte Liegenschaft und kann von laufenden Einnahmen profitieren. Allerdings bleibt der Immobilienwert höher als bei einem Verkauf, was die Tragbarkeit negativ belasten kann.
Ein Verkauf generiert liquide Mittel, reduziert die Hypothek und senkt die kalkulatorischen Kosten, wodurch die finanzielle Tragbarkeit verbessert wird. Gleichzeitig geht jedoch ein Teil der Selbstbestimmung über die Liegenschaft verloren.
Es lohnt sich die verschiedenen Szenarien sorgfältig zu prüfen, um die langfristigen Auswirkungen bestmöglich abzuwägen.
Partnerschaften
Dieser Bereich richtet sich an Gemeinden, Kommunen, Bewohnerinnen und Bewohner, die aktiv an der Transformation ihrer EFH-Siedlung(en) teilnehmen möchten. Nur in französischer Sprache verfügbar.
Der Bericht « Densification des zones villas. Une grille de référence », der für die Region Morges erstellt wurde, ist kostenlos im PDF-Format verfügbar.
Bitte füllen Sie das Antragsformular aus, um den Link zum Download zu erhalten.
Cette section s’adresse aux propriétaires d’une maison individuelle qui souhaitent la rénover/transformer pour l’adapter à leurs besoins.
Cette page thématique est en préparation, repassez nous voir dans quelques temps !
