Zwei Berechnungen helfen, einen ersten finanziellen Rahmen abzustecken:
Diese beiden Ansätze ergänzen sich in einem iterativen Prozess: Annahmen werden laufend verfeinert, Fachpersonen eingebunden, Berechnungen angepasst und das Projekt gegebenenfalls neu dimensioniert.
Für eine erste Einschätzung sind keine detaillierten Projektpläne erforderlich. Eine grobe Skizze, ein erste Kostenschätzung und Annahmen zu möglichen Mieteinnahmen genügen, um mit einem Finanzierungsinstitut ins Gespräch zu kommen.
Auf Grundlage dieser ersten Einschätzung kann die Architektin oder der Architekt das Projekt bei Bedarf anzupassen. Dieses Hin und Her – vergleichbar mit einem Ping-Pong-Spiel – ist Teil eines iterativen Prozesses, in dem sich Projektentwicklung und Finanzierung gegenseitig anpassen.
Die Schätzung der Mieteinnahmen kann pragmatisch online erfolgen, indem die zukünftige Wohnung mit ähnlich gelegenen zur Miete angebotenen Objekten verglichen wird.
Das Resultat sollte mit Fachpersonen (Architekt·in, Bank, Finanzierungsexpert·in) validiert werden, um auf einer realistischen Grundlage weiterzuplanen.
Die folgenden Beispiele verwenden einen hypothetischen Mietzins zur Abschätzung der Belehnungskapazität. Der Zinssatz von 5 % entspricht dem von Banken verwendeten kalkulatorischen Richtwert zur Prüfung der Tragbarkeit.
Für die definitive Mietzinskalkulation empfehlen wir die Rechenmethode und den Online-Mietrechner des Verbands casafair (Partner von MetamorpHouse.)
Theoretischen Zinskosten und Tragbarkeit:
Um die Belehnung zu erhöhen, müssen die Einnahmen steigen. Die Schaffung einer zusätzlichen Wohnung generiert Mieteinnahmen und dieses Einkommen finanziert die Hypothek.
Eine 100 m² grosse Wohnung könnte für 2'500 CHF pro Monat vermietet werden – das ergibt 30'000 CHF im Jahr.
Zieht man die Unterhaltskosten ab (ca. 1% des Objektwerts, angenommen 800'000 CHF, entspricht 8'000 CHF), verbleiben 22'000 CHF Nettoertrag: 30'000 CHF – 8000 CHF = 22’000 CHF.
Teilt man diesen Betrag durch den kalkulatorischen Zinssatz von 5%, ergibt sich eine Belehnungskapazität von 440'000 CHF.
Um die Belehnung zu erhöhen, müssen die Einnahmen steigen. Die Schaffung einer zusätzlichen Wohnung generiert Mieteinnahmen und dieses Einkommen finanziert die Hypothek.
Angenommen, die Umbaukosten betragen 500'000 CHF.
Multipliziert man diesen Betrag mit dem kalkulatorischen Zinssatz von 5%, ergibt das 25'000 CHF.
Zählt man dazu die theoretischen Unterhaltskosten (ca. 1% des Objektwerts, angenommen 800'000 CHF, entspricht 8'000 CHF), ergibt sich ein Betrag von 33'000 CHF, was einer Miete von 2'750 CHF pro Monat entspricht.
Auch wenn die Finanzierung problematisch erscheint, lohnt es sich, das Gespräch mit unabhängigen Finanzierungsexpert·innen zu suchen, bevor das Projekt der Hausteilung aufgegeben wird.
Viele Banken zeigen mehr Flexibilität als Online-Rechner vermuten lassen – besonders wenn das Projekt Sinn macht.
Die Anforderungen und Entscheidungskriterien variieren stark zwischen den Banken. Deshalb lohnt es sich, Finanzierungsangebote verschiedener Anbieter einzuholen, anstatt sich nur auf die vertraute Hausbank zu beschränken.
Dabei sollte nicht nur auf den Zinssatz geachtet werden, sondern auch auf die weiteren Bedingungen: Höhe des Darlehens, Laufzeit, Rückzahlungsmodalitäten oder Flexibilität.
Ein weiterer Punkt betrifft bestehende Hypotheken. Wer kurz vor der Pensionierung steht und an eine langlaufende Festhypothek gebunden ist, verliert unter Umständen an Handlungsspielraum.
Es ist sinnvoll, ein bis zwei Jahre vor oder nach der Pensionierung einen Entscheidungspunkt einzuplanen, um an Flexibilität für ein künftiges Projekt zu gewinnen.
Partnerschaften
Dieser Bereich richtet sich an Gemeinden, Kommunen, Bewohnerinnen und Bewohner, die aktiv an der Transformation ihrer EFH-Siedlung(en) teilnehmen möchten. Nur in französischer Sprache verfügbar.
Der Bericht « Densification des zones villas. Une grille de référence », der für die Region Morges erstellt wurde, ist kostenlos im PDF-Format verfügbar.
Bitte füllen Sie das Antragsformular aus, um den Link zum Download zu erhalten.
Cette section s’adresse aux propriétaires d’une maison individuelle qui souhaitent la rénover/transformer pour l’adapter à leurs besoins.
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