Kosten-Nutzen-Analyse einer Hausteilung

Die Frage der Kosten und Nutzen einer Hausteilung wird wie folgt vertieft:

Philippe Favarger

Dr. der Wirtschaftswissenschaften.

Immobilienberater (Gutachten, Bauherrenunterstützung, Projektsteuerung).

Lehrbeauftragter an der EPFL (CAS in Economic Expertise in Real Estate).

Ehemaliger Leiter Immobilien beim Amt für Wohnungswesen des Kantons Genf

Philippe Thalmann

Dr. der Wirtschaftswissenschaften.

Wirtschaftsprofessor an der EPFL.

Leitet das Laboratoire d'économie urbaine et de l'environnement (LEURE) der Fakultät Environnement naturel, architectural et construit (ENAC) der EPFL.

Interview de Philippe Favarger

Die Opportunitätskosten

Bei der Überlegung, das eigene Haus in mehrere Wohnungen zu unterteilen, ist es wichtig, die Kostenfrage umfassend zu betrachten und eine vollständige Liste der Kosten (Nachteile) und Nutzen (Vorteile) zu erstellen.

Einige Kosten sind weniger offensichtlich, wie zum Beispiel Opportunitätskosten sowie soziale und subjektive Kosten.

Subjektive Vor- und Nachteile

Auch nicht-monetäre Elemente lassen sich quantifizieren und in die Wirtschaftlichkeitsbilanz einbeziehen oder mit anderen subjektiven Faktoren abwägen.

Vorgehen

Die Kosten-Nutzen-Überlegung sollte angestellt werden, bevor eine Finanzierung gesucht wird, da sie eine umfassende Bewertung des Projekts aus Sicht der Eigentümer ermöglicht.

Finanzielle Vorteile

Die Schaffung einer zusätzlichen Wohnung kann die Finanzierung ohnehin notwendiger Sanierungs- oder Anpassungsmassnahmen begünstigen und sich als eine rentable Strategie erweisen. Die Kosten-Nutzen-Rechnung hilft dies klarzustellen.

Vorzugsmiete

Wird die neu geschaffene Wohnung einem Familienmitglied oder einer nahestehenden Person zur Verfügung gestellt, ist es denkbar, eine vom Marktpreis abweichende Miete zu definieren. Der Kosten-Nutzen-Ansatz hilft, die finanziellen Auswirkungen dieser Entscheidung zu erfassen.

Schlussfolgerung

Zum Abschluss erläutert Philippe Favarger, unter welchen Umständen eine Hausteilung besonders interessant ist.

Kosten und Nutzen abwägen

Die folgende Tabelle zeigt ein Beispiel für eine Kosten-Nutzen-Bilanz einer Hausteilung. Sie kann als Denkanstoss und Grundlage zur Bewertung des eigenen Projekts verwendet werden.

Kosten / Nachteile

Nutzen / Vorteile

Das Haus vor dem Umbau

Hypothekarzinsen
Effektive Kosten: Unterhaltskosten, Versicherungen usw.
Steuern
Opportunitätskosten des Eigenkapitals
Opportunitätskosten Bau-, Wohn- oder Nutzungsreserven
…

Bauarbeiten

Jahreskosten der Renovierung
Jahreskosten der Unterteilung
Verlust Wohnqualität während den Bauarbeiten
Wohnungswechsel während der Bauarbeiten
Belastung durch die Komplexität des Projekts
…

Neue Wohnung

Flächenverlust bestehende Wohnung

Erweiterung bestehende Wohnung

Wirtschaftliche Bewertung der Unterteilung eines
Einfamilienhauses in zwei Wohnungen

Philippe Favarger und Philippe Thalmann.

Der Artikel ist ein Auszug aus dem französischsprachigen Buch « MétamorpHouse. Transformer sa maison au fil de la vie ». Mariette Beyeler (Autorin). EPFL Press 2014, S. 151-158. Er wird unter Creative Commons CC-BY-NC-ND 4.0 Creative-Commons-Lizenz CC-BY-NC-ND 4.0 mit freundlicher Genehmigung der Autoren und des Verlags zur Verfügung gestellt.

Hintergrund

Die Jahre der «Trente Glorieuses» (1945-1975) waren geprägt von starkem demografischem und wirtschaftlichem Wachstum. Viele Familien verliessen die Stadt für ein Einfamilienhaus mit Garten am Stadtrand, um dort ihre Kinder aufwachsen zu lassen. Heute sind die Kinder längst ausgezogen, das Haus ist zu gross geworden, und die Eltern haben vielleicht zunehmend Mühe, den Garten zu unterhalten.

Seit 2007 erlebt die Schweiz erneut ein starkes Bevölkerungswachstum. Der Wohnungsbau hat diese Entwicklung nicht genügend antizipiert. Die Verknappung des Angebots lässt Preise und Mieten auf ein Niveau ansteigen, das für den Grossteil der Bevölkerung kaum bezahlbar ist. Viele Haushalte haben Mühe, eine geeignete Wohnung zu finden, und von einem eigenen Garten können sie nur träumen.

Man kann sich leicht vorstellen, wie sich die Interessen beider Seiten begegnen könnten: Unterbelegte Einfamilienhäuser unterteilen. Zwei passende Wohnungen sind besser als eine überdimensionierte für die einen und gar keine für die anderen. Diese Lösung würde auch dem öffentlichen Interesse an einer nachhaltigen Bodennutzung entsprechen.

In diesem Artikel werden die Kosten und Nutzen der Unterteilung eines Einfamilienhauses in zwei Wohnungen untersucht. Es wird erklärt, wie auch nicht-monetäre Faktoren in die Überlegung einbezogen werden können und wie eine Prognose zur Wirtschaftlichkeit erstellt wird, die eine fundierte Entscheidung darüber ermöglicht, ob sich ein solches Projekt lohnt oder nicht.

Problemstellung

Ältere Hausbesitzer haben möglicherweise ihre Hypothek bereits abbezahlt und denken deshalb, dass ihr Haus sie nichts mehr kostet. Doch so einfach ist es nicht: Weiterhin fallen Unterhaltskosten, diverse Steuern, Versicherungsprämien und die Besteuerung des Eigenmietwerts im Rahmen der Einkommenssteuer sowie des Immobilienwerts im Rahmen der Vermögenssteuer an. Auch wenn diese Ausgaben deutlich niedriger sind als die Miete für ein entsprechendes Objekt, können sie für Rentnerhaushalte eine Belastung darstellen.

Aus wirtschaftlicher Sicht fällt vor allem ins Gewicht, dass das Bewohnen eines zu gross gewordenen Hauses hohe Opportunitätskosten verursacht. Die Eigentümer könnten das Haus nämlich vermieten oder verkaufen und somit ein Einkommen erzielen, auf das sie verzichten, indem sie weiterhin allein darin wohnen.

Die beiden Alternativen – Vermietung oder Verkauf – sind oft gleichwertig. Wie kann ein Mietpreis einem Verkaufspreis entsprechen? Nehmen wir an, dass das Haus für 2000 CHF pro Monat vermietet werden könnte. Nach Abzug der Kosten, die vom Vermieter getragen werden, bleiben vielleicht 20 000 CHF pro Jahr übrig. Alternativ könnten die Eigentümer das Haus für 1,05 Millionen CHF verkaufen. Nach Abzug der damit verbundenen Kosten, Steuern und Abgaben könnten sie 1 Million CHF anlegen und ebenfalls 20 000 CHF pro Jahr bei einem Zinssatz von 2 Prozent erzielen.

Die tatsächlichen Kosten dafür, im Haus zu bleiben, die Opportunitätskosten, lassen sich abschätzen, indem man sich entweder über den Mietwert vergleichbarer Häuser in der Region informiert oder den Verkaufspreis ermittelt. Auch wenn diese Kosten hoch sind, insbesondere im Vergleich zum Einkommen älterer Eigentümer, bedeutet das nicht, dass sie ihr Haus schnellstmöglich aufgeben sollten. Schliesslich müssen sie selbst auch wohnen. Sich vom Haus zu trennen ist nur dann finanziell interessant, wenn es den Umzug in eine Wohnung erlaubt, die den Bedürfnissen besser entspricht. Eigentümer können auch zum Aufgeben gedrängt werden, wenn die laufenden Liegenschaftskosten das Budget zu stark belasten.

Eine andere Möglichkeit, die bisher noch selten in Erwägung gezogen wird, wäre, das Haus mit anderen Bewohnern teilen.

Szenarien einer Hausteilung

Mit der Hausteilung entsteht eine zweite Wohnung, die entweder vermietet oder verkauft werden kann. Wir haben soeben gezeigt, dass sich die beiden Optionen in Bezug auf das jährliche Einkommen nicht grundlegend unterscheiden. Die Unterschiede liegen woanders: Vermieten bietet den Vorteil, den Vertrag kündigen zu können, falls man sich mit den neuen Nachbarn nicht versteht oder man die Wohnung später für ein Familienmitglied nutzen möchte. Andererseits besteht das Risiko, dass die Wohnung leer steht oder die Miete nicht bezahlt wird. Der Verkauf der Wohnung bietet den Vorteil, dass die Umbauarbeiten finanziert werden können, ohne dass eine Hypothek aufgenommen werden muss. Andererseits muss mit den neuen Nachbarn eine Stockwerkeigentumsgemeinschaft gegründet und verwaltet werden.

Bestehen Baureserven, können diese für die Schaffung einer zweiten Wohnung verwertet werden. Baureserven hängen von den auf dem Grundstück geltenden Bauregeln ab. In der Schweiz findet man alles: von maximalen Ausnützungsziffern (dem Verhältnis zwischen der Geschossfläche und der Grundstücksfläche), maximalen Überbauungsziffern (dem Verhältnis zwischen der bebauten Fläche und der Grundstücksfläche), bis hin zu maximalen Gebäudehöhen, Mindestabständen zu Grundstücksgrenzen und verschiedene Kombinationen davon. Es ist selten, dass Eigentümer von Anfang an das grösstmögliche Haus bauen¹. Finanzielle Grenzen und der Wunsch, einen grossen Garten zu erhalten, wiegen oft schwerer als die maximal zulässigen baulichen Möglichkeiten. Dazu kommt, dass die Gemeinde im Nachhinein die Baurechte vielleicht erhöht hat, um die Innenentwicklung zu fördern. Die Verwertung von Baureserven macht die Hausteilung noch attraktiver.

¹Kubli et al. (2008, S. 10) haben gezeigt, dass es im Kanton Zürich dreimal so viele Baureserven auf bereits bebauten Grundstücken ("interne" Reserven) gibt wie auf unbebauten Grundstücken.

Im Folgenden betrachten wir die zusätzlichen Kosten und Einnahmen, die durch die Schaffung einer zweiten Wohnung entstehen, zunächst ohne, danach mit zusätzlichen Geschossflächen.

Bewertung einer Hausteilung ohne zusätzliche Flächen

Wichtige wirtschaftlichen Elemente, die zu berücksichtigen sind:

Die Baukosten

Für die Hausteilung sind Bauarbeiten nötig, die Kosten verursachen. Zunächst gilt es ein Architekturbüro mit dem Projekt zu beauftragen, das Haus in zwei unabhängige Wohnungen mit eigenem Eingang zu teilen. Es gilt eine räumliche und technische Bestandsaufnahme durchzuführen, den Gebäudezustand zu evaluieren, die tragenden Wände zu identifizieren, usw. Da ohnehin ein Architekt und später Handwerker ins Spiel kommen, nutzen Eigentümer häufig die Gelegenheit für eine Gesamtrenovierung ihrer Liegenschaft. Für die wirtschaftliche Beurteilung der Schaffung einer zweiten Wohnung, sollten lediglich die Arbeiten berücksichtigt werden, die speziell zum Zweck der Teilung anfallen, wie die Verstärkung bestimmter Wände, die Gestaltung eines separaten Zugangs, die Installation einer neuen Küche oder eines zusätzlichen Badezimmers. Es wird sich später zeigen, dass die Mieteinnahmen aus der zweiten Wohnung einen Teil der Gesamtrenovierungskosten decken können.

Die finanziellen Kosten der Bauarbeiten sollten durch die Störung, die eine Baustelle im Haus darstellt, ergänzt werden. Um diese zu beziffern, kann man sich vorzustellen, dass die Eigentümer während der Bauzeit eine andere Wohnung mieten, unabhängig davon, ob sie dies tatsächlich tun oder nicht. Auch hier sollten nur die Kosten berücksichtigt werden, die direkt mit der Unterteilung zusammenhängen und nicht mit ohnehin notwendigen Renovierungs- und Sanierungsarbeiten.

Sind die der Hausteilung zugeschriebenen Gesamtkosten ermittelt, werden sie in einen Jahresbetrag umgerechnet, um sie mit den jährlichen Einnahmen aus der zweiten Wohnung zu vergleichen. Das Mietrecht bietet eine Formel, die gewöhnlich dazu verwendet wird, die zulässige Abwälzung wertsteigernder Arbeiten auf die Miete zu berechnen. Zwei Beträge werden dabei addiert²:

²Das Gesetz sieht einen dritten Betrag für zusätzliche Unterhaltskosten vor, geschätzt auf 10 Prozent der Summe der beiden anderen Beträge. Diese Schätzung ist jedoch sehr grob und wenig geeignet, wenn das hinzugefügte Wertsteigerungselement eine vollständige Wohnung ist. Es ist besser, diese Kosten direkt zu schätzen und vom Mietertrag abzuziehen.

1) Zinsen auf das investierte Kapital

Investition × (Referenzzinssatz + ½ %)

Da die Investition schrittweise durch die Mieteinnahmen zurückgewonnen wird, sinkt das gebundene Eigenkapital. Im ersten Jahr ist die gesamte Investition gebunden, am Ende der Lebensdauer ist der gebundene Betrag jedoch null. Im Durchschnitt ist die Hälfte des investierten Betrags über die gesamte Lebensdauer gebunden.

Den Referenzzinssatz findet man auf der Website des Bundesamts für Wohnungswesen.

2) Abschreibung der Investition

Investition

Lebensdauer

IDie Lebensdauer für eine neue Wohnung ist nicht wirklich standardisiert, aber man kann einen Wert von 50 Jahren annehmen, im Bewusstsein, dass danach eine umfangreiche Renovierung erforderlich sein wird.

Diese Berechnung ergibt die durchschnittlichen, jährlichen Kosten über die Dauer der Abschreibung. Im ersten Jahr müssen die Eigentümer selbstverständlich die Zinsen auf die gesamte investierte Summe tragen und nicht nur auf die Hälfte. Andererseits ist eine Abschreibung nicht unbedingt nötig, weil eine ordnungsgemässe Instandhaltung der neuen Wohnung eine Wertminderung verhindert. Die schrittweise Rückzahlung des Darlehens, falls ein solches aufgenommen wurde, verursacht ohnehin keine Kosten für die Eigentümer, weil gleichzeitig ihre Schulden reduziert werden (allerdings müssen sie über die notwendigen liquiden Mittel zur Rückzahlung des Darlehens verfügen). Für die Berechnung der jährlichen Kosten der Investition liegt folgende Formel näher an der üblichen Auffassung jährlicher Investitionskosten:

Zinsen auf das investierte Kapital

Investition × Zinssatz eines langfristigen Festzinsdarlehens

Bewertung einer Hausteilung ohne zusätzliche Flächen

Der Verlust an Wohnfläche für die Eigentümer

Wird die zweite Wohnung ohne neu erstellte Geschossfläche geschaffen, wird sie zwangsläufig aus der bestehenden Wohnung herausgelöst. Neue Trennwände und ein zweiter Eingang reduzieren die ursprüngliche Wohnfläche zusätzlich. Die Eigentümer verlieren mindestens so viel Wohnfläche, wie sie für die Schaffung der zweiten Wohnung freigeben. Wie berechnet man diesen Wohnflächenverlust?

Eine radikale Methode wäre davon auszugehen, dass der durch die Eigentümer verlorene Eigenmietwert dem Mietwert der neuen Wohnung entspricht, da die Flächen praktisch gleich sind. In diesem Fall würde sich eine Hausteilung kaum lohnen. In Mehrfamilienhäusern werden aber jedes Jahr grosse Wohnungen in kleinere Einheiten aufgeteilt. Im Allgemeinen erzielen zwei kleine Wohnungen eine höhere Miete als eine grosse mit derselben Fläche. Das erklärt sich damit, dass die zwei Küchen, die zusätzlichen Badezimmer usw. rentabilisiert werden müssen. Zudem wird davon ausgegangen, dass zwei Haushalte mehr bezahlen können als einer.

Statistiken zeigen, dass die Miete oder der Preis einer Wohnung nicht proportional zur Fläche ist. Marco Salvi (2008, S. 55) hat die gezahlten Preise für eine grosse Stichprobe von Einfamilienhäusern im Kanton Zürich sorgfältig untersucht, um den Einfluss hausspezifischer Merkmale und der Lage auf die Preise zu ermitteln. Er zeigt, dass der Preis um 20 000 CHF (5 %) steigt, wenn einem Haus mit einer Fläche von 120 Quadratmetern, 10 Quadratmeter hinzufügt werden. Der Preis steigt aber nur noch um 15 000 CHF (2 %) wenn das Haus – bei identischen Preisdeterminanten – bereits 300 Quadratmeter zählt. Eine ähnliche Analyse der Mieten in der Stadt Zürich im Jahr 2006 zeigt, dass das Hinzufügen von 10 Quadratmetern zu einer Wohnung mit nur 30 Quadratmetern die Miete um 200 CHF pro Monat (16 %) erhöht, während das Hinzufügen dieser 10 Quadratmeter zu einer Wohnung mit bereits 140 Quadratmetern – bei identischen Merkmalen – nur 100 CHF (3.7 %) mehr Miete rechtfertigt (Glauser et al., 2009, S. 16). Eine Analyse der Mieten von 12 000 Wohnungen in 327 Gemeinden im Jahr 2007 zeigt, dass 10 zusätzliche Quadratmeter bei einer Wohnung mit 30 Quadratmetern die Miete um 125 CHF (19 %) erhöhen, während sie die Miete einer Wohnung mit bereits 140 Quadratmetern nur um 70 CHF (4 %) erhöhen (Djurdjevic und Eugster, 2008). Diese Zahlen veranschaulichen ein Phänomen der «Sättigung», nämlich dass ein Haushalt bereit ist, für einen zusätzlichen Quadratmeter viel zu bezahlen, wenn er wenig Fläche hat, und weniger, wenn er bereits viel Platz hat.

Die Hausteilung ist umso rentabler, desto weniger der Verlust von Wohnfläche für die Eigentümer ein Verzicht bedeutet. Vielleicht ist ihnen das Haus zu gross geworden und einzelne Zimmer werden nur noch für Besuch genutzt. Der Verlust dieser Zimmer kann beziffert werden, indem die Übernachtungskosten des Besuchs im Hotel berechnet werden, zum Beispiel 100 CHF pro Nacht.

Die Einnahmen aus der Vermietung der zweiten Wohnung

Die Einnahmen aus der Vermietung der zweiten Wohnung sind wahrscheinlich grösser als die Reduzierung des Eigenmietwerts der bestehenden Wohnung. Die Differenz zwischen den beiden Beträgen – Mieteinnahmen minus die Reduzierung des Eigenmietwerts der bestehenden Wohnung – kompensiert die Kosten der Hausteilung.

Der Mietpreis der neuen Wohnung kann festgelegt werden, indem man sich an den ortsüblichen Mieten neuer Wohnungen orientiert. Dabei sollte man nicht vergessen, dass die Wohnung in einem Gebäude mit nur zwei Wohnungen liegt. Allgemein sinkt die Miete etwas, wenn das Gebäude – bei gleichen Bedingungen – mehr Wohnungen zählt. Ein weiterer positiver Aspekt ist ein möglicher Zugang zu einem halbprivaten Garten. Eine Aufteilung des Gartens kann die Attraktivität der zweiten Wohnung weiter steigern.

Andere wichtige Elemente

Übernehmen die neuen Mitbewohner Arbeiten in Haus und Garten, werden die Eigentümer entlastet. Der finanzielle Wert der Entlastung kann durch Rechnungen von Gärtnern und Handwerkern beziffert werden. Die neuen Nachbarn können älteren Eigentümern auch im Alltag zur Seite stehen, Hilfs- und Betreuungsdienste übernehmen und das Sicherheitsgefühl verbessern.

Bewertung einer Hausteilung mit zusätzlicher Fläche

Die wichtigsten wirtschaftlichen Faktoren, die zu berücksichtigen sind, bleiben dieselben wie bei der einfachen Hausteilung ohne zusätzliche Fläche. Der Hauptunterschied besteht darin, dass die Eigentümer wahrscheinlich weniger Wohnfläche verlieren und die zweite Wohnung grösser ausfallen kann. Durch die Schaffung der zweiten Wohnung wird ein latenter Wert realisiert, nämlich das Potenzial der noch ungenutzten Baureserven, was erklärt, warum eine Liegenschaft häufig weit über dem Preis verkauft wird, den das bestehende Haus allein rechtfertigen würde.

Die Baukosten

Zusätzlich zu den bereits beschriebenen Arbeiten der Hausteilung wird vielleicht das Dach ausgebaut oder durch eine Aufstockung ersetzt. Neue Wohnfläche kann auch in einem Souterrain oder in einem neuen Anbau geschaffen werden. In jedem Fall werden Flächen, die bisher nicht zum Wohnen genutzt wurden, bewohnbar gemacht.

Die Veränderung der Qualität der bestehenden Wohnung

Findet die neue Wohnung in einem Anbau oder einer Aufstockung Platz, verliert die bestehende Wohnung praktisch keine Fläche. Dennoch muss sie einen Wertverlust hinnehmen, weil sie den Status der Einzelwohnung im Haus verliert. Salvi (2008) hat beispielsweise mit seinem statistischen Modell der Immobilienpreise im Kanton Zürich gezeigt, dass sich ein Einfamilienhaus um 2,7 Prozent teurer verkauft als ein Reihenhaus.

Die Einnahmen aus der Vermietung der zweiten Wohnung und andere wichtige Elemente

Durch die Vermietung einer deutlich grösseren Wohnung verändern sich nicht nur die Mieteinnahmen, sondern auch die Art der Mieter. So könnte etwa eine Familie mit Kindern einziehen, was sowohl Vorteile, wie mehr Lebendigkeit, als auch Nachteile, wie weniger Ruhe, mit sich bringen kann.

Qualität des Mieters oder Käufers

Bisher sind wir davon ausgegangen, dass der Mieter oder Käufer der neuen Wohnung den Marktpreis bezahlt. Das ist jedoch nicht unbedingt der Fall, wenn es sich um einen Verwandten oder Bekannten der Hauseigentümer handelt. Mehrere Faktoren können dazu motivieren, vom Marktwert abzuweichen:

Die Eigentümer könnten zögern, von einem Verwandten den vollen Marktpreis zu verlangen;
der Verwandte ist möglicherweise nicht der Mieter oder Käufer, der bereit oder in der Lage ist, den höchsten Preis zu zahlen;
umgekehrt könnte ein Familienmitglied sogar bereit sein, einen Aufpreis für den emotionalen Wert der Liegenschaft oder die Nähe zur Familie zu zahlen.

In jedem Fall empfehlen wir, für die Berechnungen die marktübliche Miete oder den Marktpreis heranzuziehen. Dies ermöglicht auch einen eventuellen sentimentalen Wert zu berücksichtigen, der es rechtfertigt, dass schliesslich der vereinbarte Miet- oder Kaufpreis vom Marktpreis abweicht. Nehmen wir zum Beispiel an, die zweite Wohnung könnte grundsätzlich für 2000 CHF pro Monat vermietet werden, die Eigentümer überlassen sie jedoch einem Verwandten für 1500 CHF. Die Differenz von 500 CHF stellt ein Geschenk dar, das die Eigentümer ihrem Verwandten freiwillig machen. Dieses Geschenk hat einen wirtschaftlichen Wert und kann daher zum tatsächlich gezahlten Mietpreis von 1500 CHF addiert werden, um zu entscheiden, ob die Hausteilung rentabel ist oder nicht. Zahlt aber umgekehrt der Verwandte 2500 CHF, um die Eigentümer zu unterstützen, ist der Aufschlag von 500 CHF eine indirekte Hilfe, die bei der Berechnung der Rentabilität nicht berücksichtigt werden sollte.

Steuerliche Auswirkungen

Immobilienbesitz bringt steuerliche Verpflichtungen für die Eigentümer mit sich. Häuser werden in der Regel sehr konservativ bewertet und dem steuerbaren Vermögen zugerechnet, welches von der Gemeinde und dem Kanton besteuert wird. In etwa der Hälfte der Schweizer Kantone wird eine Grundsteuer erhoben, entweder durch die Gemeinde, den Kanton oder beide. Diese Steuer liegt üblicherweise zwischen 0,5 und 2 Promille des geschätzten Immobilienwerts. Eine potenziell grössere Belastung stellt der Eigenmietwert dar, der auf das von den Eigentümern selbst bewohnte Haus angerechnet und zu ihrem steuerbaren Einkommen addiert wird. Auch der Eigenmietwert wird in der Regel sehr konservativ berechnet, typischerweise zwischen 60 und 70 Prozent der Miete einer vergleichbaren Wohnung. Im Gegenzug können die Eigentümer die Hypothekarzinsen sowie die Unterhaltskosten steuerlich absetzen. Beim Verkauf der Liegenschaft fällt eine Gewinnsteuer an, falls der erzielte Ertrag über dem ursprünglichen Kaufpreis und den wertsteigernden Investitionen liegt. Die Steuer wird je nach Dauer des Besitzes degressiv berechnet. In einigen Kantonen wird zusätzlich eine Handänderungssteuer erhoben.

Wir empfehlen eine Steuerberatung zu konsultieren, um die steuerlichen Auswirkungen der Hausteilung zu berechnen. Wir beschränken uns hier auf einige allgemeine Hinweise. Die Mieteinnahmen aus der zweiten Wohnung werden zum steuerbaren Einkommen hinzugerechnet, nach Abzug der zusätzlichen Finanzierungs- und Unterhaltskosten. Im Gegenzug sollten die Eigentümer eine Reduzierung des Eigenmietwerts ihrer eigenen Wohnung erhalten, wenn diese durch die Schaffung der zweiten Wohnung verkleinert wurde. Allerdings gleicht das eine das andere nicht vollständig aus, da ein konservativ geschätzter Eigenmietwert durch tatsächliche Mieteinnahmen ersetzt wird. Die Schaffung einer zweiten Wohnung dürfte zudem eine Neubewertung der Liegenschaft nach sich ziehen, insbesondere wenn sie im Rahmen einer grösseren Renovierung erfolgt, was zu einer Erhöhung der Vermögens- und Grundsteuer führen kann. Es ist jedoch zu beachten, dass die Eigentümer nun über reale Mieteinnahmen verfügen, um diese Steuern begleichen zu können.

Beispielrechnung

Selbst ohne Vergrösserung der Geschossfläche kann sich die Aufteilung eines Hauses als rentabel erweisen. Voraussetzung dafür ist, dass der Raum, der für die zweite Wohnung freigestellt wird, für einen potenziellen Mieter deutlich mehr Wert hat als für die Eigentümer selbst. Dies zeigt das Beispiel (siehe Tabelle), das die Berechnungen zur Bewertung der Rentabilität einer Aufteilung ohne Flächenvergrösserung veranschaulicht, wobei die neue Wohnung vermietet wird. Der Leser kann das Beispiel problemlos für eine mögliche Erweiterung des Hauses anpassen. Ebenso kann er die nicht-finanziellen Vor- und Nachteile einer Hausteilung nach seinen persönlichen Präferenzen definieren und sie mit dem in der Tabelle berechneten finanziellen Ergebnis vergleichen.

Der Hauptkostenpunkt für die Eigentümer ist der Verlust an Wohnfläche, der nach Abzug der eingesparten Nebenkosten auf 8000 CHF pro Jahr geschätzt wird. Die neue Wohnung könnte hypothetisch zu einem Mietpreis von 200 CHF pro Jahr und Quadratmeter vermietet werden, was das Doppelte der «verlorenen» Quadratmeterkosten ausmacht. Selbst wenn man davon ausgeht, dass 10 % der umgenutzten Fläche durch die Unterteilung verloren gehen, könnte die neue Wohnung für 18 000 CHF pro Jahr vermietet werden. Nach Abzug der Nebenkosten ³ ergibt sich ein jährlicher Ertrag von 15 300 CHF.³, il rapporte réellement 15 300 CHF par an.

³ Die Kosten umfassen hier hauptsächlich die Unterhalts- und Versicherungskosten, ergänzt um Verwaltungskosten für die vermietete Wohnung sowie einen zusätzlichen Unterhaltsaufwand.

Die Kosten für die Arbeiten, die direkt der Hausteilung zuzurechnen sind, werden auf 60 000 CHF geschätzt. Die daraus resultierenden jährlichen Kosten werden auf dieser Grundlage nach den beiden oben erläuterten Methoden berechnet. Methode A ist die Methode des Mietrechts. Wir nehmen die Kosten des Kapitals, das in der Investition gebunden ist: 2,5 % (Referenzzinssatz + ½ %) auf die Hälfte der Summe, die über die Lebensdauer der Investition abgeschrieben wird. Dazu kommt die Abschreibung selbst, also der investierte Betrag geteilt durch die Lebensdauer. Insgesamt kosten die Investitionen für die Unterteilung die Eigentümer 1950 CHF pro Jahr. Methode B ist die Berechnung der tatsächlichen Kosten im ersten Jahr, nämlich der Zinsen auf das gesamte investierte Kapital ⁴. In unserem Fall belaufen sich die jährlichen Kosten der Investition auf 1800 CHF.

⁴ Es wurde der Zinssatz eines langfristigen Festzinskredits verwendet. Wenn die Bauarbeiten zu günstigeren Bedingungen finanziert werden, ist es ratsam, den Zinssatz etwas höher anzusetzen, um eine voraussichtliche Erhöhung der Zinssätze zu berücksichtigen.

Ausgehend vom Nettomietertrag der neuen Wohnung und abzüglich des verlorenen Eigenmietwerts der bestehenden Wohnung sowie der jährlichen Finanzierungskosten ergibt sich ein Gewinn von 5350 CHF pro Jahr nach der Berechnungsmethode des Mietrechts und von 5500 CHF pro Jahr nach der Berechnungsmethode der tatsächlichen Kosten im ersten Jahr.

Rechnenbeispiel einer Hausteilung

Flächen

Ursprüngliche Fläche

200

m²

Fläche der 1. Wohnung nach Teilung

120

m²

Fläche der 2. Wohnung

m²

Vermietung der 2. Wohnung

Miete pro m²

200

CHF/Jahr

Miete

18 000

CHF/Jahr

Mietnebenkosten pro m²

CHF/Jahr

Mietnebenkosten

2700

CHF/Jahr

Netto-Mietertrag

15 300

CHF/Jahr

Flächenverlust bestehende Wohnung

Flächenverlust

100

m²

Mietwertverlust pro m²

100

CHF/Jahr

Mietwertverlust

10 000

CHF/Jahr

Liegenschaftsnebenkosten pro m²

CHF/Jahr

Reduzierung der Liegenschaftsnebenkosten

2000

CHF/Jahr

Netto-Mietwertverlust

8000

CHF/Jahr

Bauarbeiten

Renovierungskosten

160 000

CHF

Unterteilungskosten

60 000

CHF

Gesamtbaukosten

220 000

CHF

Jahreskosten

Methode des Mietrechts

Methode der tatsächlichen Kosten im 1. Jahr

Referenzzinssatz

Investitionskosten

2.5

3.0

Abschreibungsdauer

ans

Jahreskosten der Renovierung

Verzinsung investiertes Kapital

2000

CHF/Jahr

4800

CHF/Jahr

Abschreibung

3200

CHF/Jahr

Gesamtkosten Renovierung

5200

CHF/Jahr

4800

CHF/Jahr

Jahreskosten der Unterteilung

Verzinsung investiertes Kapital

750

CHF/Jahr

1800

CHF/Jahr

Abschreibung

1200

CHF/Jahr

Gesamtkosten Unterteilung

1950

CHF/Jahr

1800

CHF/Jahr

Gewinn

Unterteilungskosten

5 350

CHF/Jahr

5 350

CHF/Jahr

Unterteilung und Renovierung

150

CHF/Jahr

700

CHF/Jahr

Finanzierungsquote der Renovierung durch die Unterteilung

103

115

Der Gewinn erlaubt Renovierungsarbeiten zu finanzieren: Er deckt ganz oder teilweise die Finanzierung der Schuld, die die Eigentümer zur Bezahlung der Arbeiten aufnehmen müssen, beziehungsweise den entgangenen Ertrag der Eigenmittel, die im Umbau gebunden sind. Im Beispiel reicht der Gewinn aus, um die jährlichen Finanzierungskosten der Renovierung zu decken. Würde die zweite Wohnung verkauft statt vermietet, könnte der Nettoerlös aus dem Verkauf direkt zur Finanzierung der Arbeiten verwendet werden. Dieses positive Ergebnis hängt selbstverständlich vom Umfang der Renovierungsarbeiten und somit vom Zustand der Immobilie ab.

In diesen Berechnungen ist die Besteuerung noch nicht berücksichtigt. Grundsätzlich entspricht das zusätzliche steuerbare Einkommen dem Nettomietertrag der neuen Wohnung (15 300 CHF), abzüglich der zusätzlichen Finanzierungskosten (6600 CHF, falls Renovierung und Unterteilung vollständig durch ein Darlehen finanziert wurden) und abzüglich des Eigenmietwerts der von den Eigentümern bewohnten Wohnung (8 000 CHF, wenn das Steueramt den Wert gleich hoch ansetzt). Für das erste Jahr ergibt sich somit ein zusätzliches steuerpflichtiges Einkommen von 700 CHF für die Aufteilung mit Renovierung gemäss Methode B. Dieses Einkommen wird mit den Jahren steigen, wenn die Eigentümer ihre Schulden reduzieren und weniger Zinsen abziehen können.

Schlussfolgerung

Das Ziel dieses Artikels war es zu zeigen, wie die Rentabilität der Aufteilung eines Einfamilienhauses in zwei Wohnungen bewertet werden kann. Um möglichst präzise zu sein, haben wir nur die Arbeiten berücksichtigt, die für die Hausteilung unbedingt erforderlich sind, wenn diese, wie häufig der Fall, mit einer Renovierung des Hauses einhergeht. Man kann die Perspektive auch umkehren: Die Notwendigkeit, das Haus zu renovieren, kann Gedanken zur Raumnutzung anstossen und die Eigentümer dazu motivieren, sich für die Schaffung einer zweiten Wohnung zu entscheiden. Diese kann dann zur Finanzierung der ohnehin notwendigen Renovierungsarbeiten beitragen.

Eine Hausteilung in zwei Wohnungen ist besonders attraktiv unter folgenden Bedingungen:

Das Haus eignet sich durch seine Typologie und das Vorhandensein von Baureserven für die Schaffung einer zweiten Wohnung.
Das Haus muss ohnehin renoviert werden, was sich mit der Schaffung einer zusätzlichen Wohnung kombinieren lässt.
Mehrere Zimmer im Haus werden kaum noch genutzt, sodass der Verzicht auf einen Teil der Wohnfläche zugunsten einer zweiten Wohnung keinen grossen Verzicht darstellt.
Es besteht eine Nachfrage nach der Art von Wohnung, die durch die Teilung an diesem Standort geschaffen werden kann, sodass die neue Wohnung zu einem attraktiven Preis vermietet oder verkauft werden kann.
Es besteht die Möglichkeit, mit den neuen Mietern zusätzliche Dienstleistungen zu vereinbaren. Diese können vom Haus- und Gartenunterhalt bis hin zu Betreuungs- oder Pflegediensten reichen.

Literaturverzeichnis

Cuennet, Stéphane; Favarger, Philippe; Thalmann, Philippe (2002): La politique du logement. Presses polytechniques et universitaires romandes, Sammlung Le Savoir Suisse, Lausanne.

Djurdjevic Dragana, Eugster Christine, «Estimation of hedonic models using a multilevel approach. An application for the Swiss rental market», Swiss journal of economics and statistics, 144/4, 2008, pp. 679-701.

Favarger, Philippe; Thalmann, Philippe (2012): Les secrets de l’expertise immobilière. Prix et valeurs. 4. Auflage, Presses polytechniques et universitaires romandes, Lausanne.

Glauser, Thomas; Bröhl, Andreas; Horehájová, Andrea (2009): «Was Wohnqualität in Zürich kostet.» Statistik Stadt Zürich, Zürich, 2/2009.

Kubli, Ursina et al. (2008): Wertvoller Boden. Die Funktionsweise des Bodenmarktes im Kanton Zürich. Bericht für die Zürcher Kantonalbank und das Statistische Amt des Kantons Zürich, Zürich.

Salvi, Marco (2008): Assessing airport noise, demand for quietness and land-structure substitution. Three applications of the hedonic model in Switzerland. Dissertation, École polytechnique fédérale de Lausanne.

Thalmann, Philippe; Favarger, Philippe (2002): Locataire ou propriétaire? Enjeux et mythes de l’accession à la propriété en Suisse. Presses polytechniques et universitaires romandes, Lausanne.