Bei einer Belehnung der Liegenschaft von 80%, müssen 20% Eigenmittel eingebracht werden.
Mindestens 10% des Liegenschaftswerts müssen in bar eingebracht werden: Liquidität, verkaufbare Wertpapiere oder Ersparnisse aus der dritten Säule.
10% können aus dem Kapital der zweiten Säule bezogen werden.
Dieser Betrag kann aus der beruflichen Vorsorge entnommen oder verpfändet werden.
Bei der Verpfändung bleibt das Kapital in der Pensionskasse. Es dient als Garantie für das Darlehen. Die Hypothek wird um den entsprechenden Betrag erhöht.
Altersvorsorge in der Schweiz
Erste Säule: staatliche Vorsorge, auch AHV genannt (Alters- und Hinterlassenenversicherung).
Zweite Säule: berufliche Vorsorge, auch BVG genannt (Berufs-Vorsorge-Gesetz).
Dritte Säule: freiwillige Altersvorsorge.
Nur Guthaben aus der 2. und 3. Säule können als Eigenmittel eingesetzt werden.
Die Kaufnebenkosten betragen rund 5% des Liegenschaftswerts. Sie umfassen die Handänderungssteuer, Notargebühren und die Errichtung des Grundpfandtitels.
Diese 5% werden zu den Eigenmitteln hinzugerechnet und müssen in bar eingebracht werden.
Die Handänderungssteuer ist eine Steuer, die beim Eigentumsübergang einer Liegenschaft erhoben wird. Sie variiert nach Kanton oder Gemeinde.
Ein Grundpfandtitel wird bei der Gewährung einer Hypothek erstellt. Er wird im Grundbuch eingetragen und dient dem Kreditinstitut als Sicherheit. Die Kosten trägt der Kreditnehmer oder die Kreditnehmerin.
Wenn eine Bank den Wert der Liegenschaft unterhalb des Kaufpreises einschätzt, müssen zusätzliche Eigenmittel, neben den erforderlichen 20%, eingebracht werden.
Bei einem Kaufpreis von einer Million entsprechen 20% Eigenmittel 200'000 Franken.
Wenn die Bank den Wert jedoch niedriger schätzt, zum Beispiel 900'000 Franken, müssen 280'000 Franken an Eigenmitteln bereitstehen (20% x 900'000 = 180'000 + Wertdifferenz = 280'000 Franken).
Die Belehnung wird in zwei Hypotheken aufgeteilt: eine Hypothek ersten Ranges und eine zweiten Ranges.
Bei einer Belehnungsquote von 80% mit 20% Eigenmitteln entspricht der erste Rang 66% des Liegenschaftswerts. Der zweite Rang finanziert die verbleibenden 14%.
Die zweite Finanzierungsregel betrifft die Berechnung der finanziellen Tragbarkeit für den Haushalt, der das Darlehen beantragt.
Folgende Kosten werden addiert: 1) Die theoretischen Nebenkosten, 2) die theoretischen Zinskosten und 3) die Amortisation.
Die Summe der Kosten darf 33% des jährlichen Bruttoeinkommens des Haushalts nicht überschreiten.
Es ist zu beachten, dass Leasingverträge und Kleinkredite vom Bruttoeinkommen abgezogen werden.
Die theoretischen Nebenkosten betragen maximal 1% des Liegenschaftswerts.
Die einzelnen Finanzierungsinstitute können diesen Prozentsatz nach verschiedenen Kriterien senken.
Die Abweichungen haben erhebliche Auswirkungen auf die Berechnung der Tragbarkeit!
Die Tragbarkeit beschreibt das Verhältnis zwischen dem Bruttoeinkommen des Haushalts und den Finanzierungskosten.
Diese Kosten sollten nicht mehr als 33% des Bruttoeinkommens des Haushalts ausmachen.
Die jährliche Amortisation beträgt 1/15 der Hypothek zweiten Ranges, da diese innerhalb von 15 Jahren und zumindest bis Renteneintritt amortisiert werden muss.
Ist ein Käufer oder eine Käuferin beispielsweise 55 Jahre alt, muss die Amortisation innerhalb von 10 Jahren erfolgen. In diesem Fall beträgt sie jährlich 1/10 des zweiten Rangs.
Der theoretische Zinssatz entspricht einem historischen Durchschnitt.
Die Tragbarkeitsrechnung mit einer überschätzten Zinsbelastung soll sicherstellen, dass die Schuldner·innen ihre Hypothek auch bei steigenden Zinsen halten können.
Ist die Belehnungsquote höher als 80%, steigt die Amortisationspflicht entsprechend.
Bei der Verpfändung der zweiten Säule, zum Beispiel, steigt die Belehnung von 80% auf 90%.
Sie muss innerhalb von 15 Jahren und vor Renteneintritt auf 66 % des Liegenschaftswerts reduziert werden. Die Amortisationspflicht steigt von 14 % auf 24 % (90 % – 66 % = 24 %).
Die Eidgenössische Finanzmarktaufsicht FINMA legt Hauptregeln fest, überlässt aber den Banken einen gewissen Spielraum. Dieser kann einen grossen Einfluss auf die Tragbarkeitsrechnung haben.
Der Amortisationspflicht der Hypothek zweiten Ranges bleibt unverändert.
Die Unterschiede betreffen vor allem die Berechnung der theoretischen Nebenkosten. Sie können erhebliche Auswirkungen auf die Tragbarkeitsrechnung haben.
Fazit: Eine Finanzierung, die bei der einen Bank aufgrund der theoretischen Nebenkosten von 1% nicht möglich ist, kann bei der anderen problemlos erfolgen, da diese beispielsweise mit einem Satz von 0,7% rechnet.
Alter oder Rentnerstatus sind weniger entscheidende Elemente als die finanzielle Tragbarkeit.
Deshalb stellt die Überprüfung der finanziellen Tragbarkeit ein wichtiger Aspekt der Alters- und Pensionierungsplanung dar.
Ist die Tragbarkeit bei der Hausbank im Hinblick auf die Pensionierung angespannt oder nicht mehr gewährleistet, können Finanzierungsberater·innen Optionen aufzeigen, um eine alternative Lösung zu finden.
Genauso wie das Einkommen, spielt auch der Wert der Liegenschaft eine wichtige Rolle in der Tragbarkeitsrechnung.
Eine Liegenschaft, die an Wert gewinnt, ist erfreulich, kann jedoch zu höheren theoretischen Nebenkosten führen, da diese in Bezug zum Liegenschaftswert berechnet werden. Ein höherer Liegenschaftswert hat höhere theoretische Nebenkosten zur Folge und kann deshalb die Tragbarkeit gefährden.
Wenn der Wert einer Liegenschaft neu mit 2 anstatt 1,5 Millionen Franken bewertet wird, können die theoretischen Nebenkosten um 5.000 Franken pro Jahr steigen (1% des Mehrwerts von 500.000 Franken).
Um die Tragbarkeit zu gewährleisten, wäre ein zusätzliches Einkommen von 15.000 Franken erforderlich (3 × 5.000 Franken).
Entsprechen bei einem Wert von 1,5 Millionen die Finanzierungskosten 33% des Einkommens (Tragbarkeit gewährleistet), können sie nach der Neubewertung beispielsweise 40% des Einkommens betragen und somit die Finanzierung gefährden (das Tragbarkeitskriterium wäre nicht mehr erfüllt).
Es ist hilfreich, die von den einzelnen Banken angewandten Berechnungsregeln zu kennen, da eine angespannte Belastungssituation bei einer Bank nicht bedeutet, dass dies auch bei einer anderen der Fall sein wird.
Partnerschaften
Dieser Bereich richtet sich an Gemeinden, Kommunen, Bewohnerinnen und Bewohner, die aktiv an der Transformation ihrer EFH-Siedlung(en) teilnehmen möchten. Nur in französischer Sprache verfügbar.
Der Bericht « Densification des zones villas. Une grille de référence », der für die Region Morges erstellt wurde, ist kostenlos im PDF-Format verfügbar.
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Cette section s’adresse aux propriétaires d’une maison individuelle qui souhaitent la rénover/transformer pour l’adapter à leurs besoins.
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