Dans les zones villas, le nombre d’habitations par bâtiment est souvent limité et varie entre une et trois habitations.
La limitation peut être définie de manière absolue ou en fonction de la surface des parcelles, sans toutefois dépasser un maximum de trois par bâtiment.
Le nombre limité de logements devait distinguer l’habitation individuelle (dans une maison avec jardin) de l’habitat collectif (dans un immeuble).
La densité bâtie peut augmenter avec ou sans augmentation du nombre d’habitations. Lorsque le nombre autorisé est atteint, la valorisation des droits à bâtir peut se faire de deux manières :
L’augmentation du nombre d’habitations par multiplication et étalement de bâtiments menace la cohérence du tissu bâti existant et réduit les surfaces de pleine terre nécessaire à une densification souhaitable.
En général, les villas sont conçues pour des ménages avec enfants. Lorsque les enfants devenus adultes quittent le foyer familial, les parents habitent seuls dans une maison qui n’est adaptée ni pour un petit ménage ni pour vieillir chez soi.
En Suisse, plus de la moitié des maisons individuelles est occupée par un petit ménage de un ou deux habitants.
Renoncer à la possibilité d’aménager des habitations supplémentaires aux caractéristiques différentes favorise la sous-occupation des villas existantes et provoque un statu quo en matière d’uniformité de l’offre d’habitation.
L’augmentation du nombre d’habitations ne garantit pas à elle seule une occupation optimisée des surfaces bâties.
Sans une diversification de l’offre et une augmentation du nombre d’habitants, la densification pourrait produire encore plus de logements sous-occupés.
| Risques | Fiches connexes |
|---|---|
| Densification du bâti sans augmentation de la densité d’habitants | |
| Multiplication des bâtiments | |
| Offre uniforme d’habitations | Types d'habitation |
| Augmentation du prix des logements produits | Types d'habitation |
| Manque de logements adaptés à l’évolution des ménages | Types d'habitation |
| Sous-occupation des bâtiments | Types d'habitation |
| Sous-occupation des habitations | Types d'habitation |
| Frein à la densification | Potentiel diffus |
| Frein à la densification par transformation | Potentiel diffus |
L’objectif de la densification des zones villas est d’augmenter le nombre d’habitations en conservant une occupation du sol la plus faible possible.
Une augmentation du nombre d’habitations autorisées par bâtiment est indispensable à la mise en œuvre de la densification. Ce préalable va permettre une diversification de l’offre.
Toutes les villas individuelles, y compris les mitoyennes, devraient pouvoir être réorganisées en plusieurs logements par subdivision et extension des volumes existants.
La transformation devrait être une priorité : elle favoriserait à la fois l’occupation optimisée du parc existant, sa rénovation énergétique ainsi que la valorisation de réserves à bâtir diffuses.
L’augmentation du nombre d’habitations devrait être réalisée par la densification compacte plutôt que par la multiplication de bâtiments, afin de préserver les surfaces non bâties.
Accompagner l’augmentation de la densité des habitations et des habitants par une revalorisation des espaces ouverts devrait être une priorité.
Pour être souhaitable, toute consommation supplémentaire de surface à bâtir devrait être accompagnée par la croissance du nombre d’habitants.
Contenir la surface construite et habitable par personne est un axe déterminant pour assurer une consommation raisonnée des ressources.
| Opportunités | Fiches connexes |
|---|---|
| Augmenter le nombre d’habitations avec une densité bâtie peu augmentée | |
| Augmenter l’offre de logements | |
| Diversifier l’offre de logements | Types d'habitation |
| Favoriser la mixité des habitants | Types d'habitation |
| Réduire la surface habitable occupée par habitant | Types d'habitation |
| Optimiser l’occupation des bâtiments | Types d'habitation |
| Favoriser la transformation et l’extension du bâti existant | Potentiel diffus |
| Valoriser les réserves à bâtir diffuses | Potentiel diffus |
| Accélérer la mise en œuvre de la densification | Potentiel diffus |
| Assurer une consommation raisonnée des ressources | Hauteur des constructions |
| Relever, développer une vision, sensibiliser, réguler | Méthode |
| Relever le nombre et les types d’habitations | |
| Libéraliser le nombre d’habitations autorisé par bâtiment | |
| Lier le subventionnement de la rénovation énergétique à la création de logements supplémentaires | |
| Inciter à la création de logements adaptés au grand âge |
Valorisation de réserves à bâtir sans augmentation du nombre d’habitations.
Extension du bâtiment et agrandissement des habitations existantes.
Valorisation de réserves à bâtir avec augmentation du nombre d’habitations.
Construction d’un bâtiment supplémentaire.
Diminution du nombre d’habitations.
Jusqu’aux années 1960, la construction de maisons à deux logements était courante.
Comparées aux standards actuels, ces habitations étaient de taille modeste.
En conséquence, au fil des ans, elles ont été réunies en une grande habitation familiale.
La sous-occupation menace les villas jumelles ou mitoyennes, qui ont marqué le boom du développement des zones villas dans les années 1980.
De nombreux règlements les considèrent comme des habitations juxtaposées formant ensemble un bâtiment.
Lorsque le nombre d’habitations par bâtiment est limité à deux, elles ne peuvent pas être subdivisées.
La possibilité d’une subdivision réversible dans le temps en deux respectivement trois habitations réduit le risque de sous-occupation.
La plupart des communes de Région Morges autorisent deux appartements par bâtiment.
Certains règlements ne précisent pas le nombre (Echandens et Morges), d’autres le limitent à une, deux ou trois habitations en fonction de la surface du terrain à bâtir (Lonay, Lully ou Saint-Prex). Il en résulte que sur certaines parcelles seule une habitation par bâtiment est autorisée.
À Lonay, par exemple, deux tiers (238) des parcelles (357) situées en zone d’habitation individuelle ont une surface inférieure à 1200 m2. Elles peuvent accueillir au maximum un bâtiment avec un logement au maximum. En conséquence, le potentiel de densification par augmentation du nombre d’habitations est limité au tiers (119) des villas.
Densité bâtie : surfaces et volumes bâtis par zone, quartier, rue ou parcelle.
Densité d’habitations : nombre d’habitations par zone, quartier, rue, parcelle ou bâtiment.
Densité d’habitants, densité d’occupation : nombre d’habitants par zone, quartier, rue, parcelle, bâtiment ou habitation.
Type, taille ou caractéristiques des logements
Profil, taille ou âge des ménages ou des habitants
Définitions de l’auteure.
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Le rapport « Densification des zones villas. Une grille de référence » réalisé pour Région Morges est disponible gratuitement au format PDF.
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