La générosité des habitations est un signe distinctif des quartiers de villas, même si les surfaces des premières maisons individuelles sont parfois modestes par rapport aux plus récentes.
Les quartiers de villas ont été réalisés dans une période de forte croissance démographique (baby-boom), caractérisée par une augmentation du nombre de ménages avec enfants.
C’est pour ce public cible que les quartiers ont été développés. Aujourd’hui, la croissance démographique est accompagnée du vieillissement de la population, de la diminution de la taille des ménages et de leur diversification.
La production d’habitations familiales ou de logements de grande surface ne répond pas à l’évolution de la taille et des formes des ménages.
Dans les villas existantes, lorsque les enfants devenus adultes quittent le foyer familial, les parents habitent seuls dans une maison qui n’est ni adaptée pour un petit ménage, ni pour vieillir chez soi. En Suisse, plus de la moitié des maisons individuelles est occupée par un ou deux habitants.
Le vieillissement des propriétaires par cohorte pose également un défi aux collectivités publiques pour le développement des infrastructures, installations et services nécessaires.
La diversification de l’offre existante et la réalisation d’habitations de petite taille ne sont pas les priorités actuelles de la densification.
Mettre l’accent sur la production de logements de grande taille, c’est aussi prioriser les grandes réserves et négliger les réserves diffuses. Le corollaire de cette focalisation est la démolition-remplacement.
| Risques | Fiches connexes |
|---|---|
| Offre uniforme d’habitations | Acteurs de la densification |
| Manque de logements adaptés à l’évolution des ménages | |
| Augmentation du prix des logements produits | |
| Sous-occupation des habitations | Nombre d'habitations |
| Ralentissement de la rotation générationnelle | |
| Vieillissement des habitants, des bâtiments et du quartier | |
| Frein à la densification | Potentiel diffus |
| Multiplication des bâtiments | Implantation des constructions |
| Multiplication des opérations de démolition-remplacement | |
| Frein à la densification par transformation |
La transformation du parc de villas existantes et la construction de nouveaux bâtiments devraient à la fois augmenter et diversifier l’offre d’habitation pour répondre à l’évolution démographique des ménages : augmentation du nombre, diminution de la taille et vieillissement des ménages.
Les projets de densification devraient intégrer les personnes seules, les jeunes couples, les retraités, les familles monoparentales dans leur public cible, afin de permettre aux différentes générations de cohabiter dans les bâtiments plutôt que de s’y succéder.
Toute construction et transformation devrait mener à une occupation des bâtiments optimisée (permanente et non cyclique) tout en favorisant le maintien à domicile (ou au moins dans leur quartier) des personnes âgées en perte d’autonomie.
Les projets devraient privilégier un programme et une clé de répartition permettant aux habitants de changer de logement dans leur maison ou dans leur quartier au gré de l’évolution de leur ménage, de leur âge, de leur projet de vie ou de leurs moyens financiers.
La transformation des bâtiments existants en plusieurs logements, par extension et subdivision, devrait être encouragée pour activer les réserves à bâtir diffuses.
Leur valorisation systématique, par exemple lors d’une rénovation énergétique de la villa, permettrait d’accélérer la mise en œuvre de la densification (et de la rénovation) et de la production d’une offre de logements multipliée et diversifiée.
| Opportunités | Fiches connexes |
|---|---|
| Augmenter le nombre d’habitations avec une densité bâtie peu augmentée | Acteurs de la densification |
| Diversifier l’offre de logements | Acteurs de la densification |
| Favoriser la mixité des habitants | Nombre d'habitations |
| Réduire la surface habitable occupée par habitant | |
| Optimiser l’occupation des bâtiments | |
| Favoriser la transformation et l’extension du bâti existant | Potentiel diffus |
| Valoriser les réserves à bâtir diffuses | Potentiel diffus |
| Augmenter l’offre de logements | Nombre d'habitations |
| Offrir des habitations à prix varié |
| Relever, développer une vision, sensibiliser, réguler | Méthode |
| Assister les propriétaires pour quantifier leurs réserves à bâtir | |
| Aider les propriétaires à passer du quantitatif au qualitatif | |
| Sensibiliser les propriétaires aux vertus de la transformation | |
| Montrer aux propriétaires l’intérêt de créer une seconde habitation pour financer une rénovation énergétique | |
| Inciter à la création de logements adaptés au grand âge | |
| Inciter à la diversification de l’offre de logements | |
| Limiter le nombre de logements de type semblable par bâtiment ou par quartier |
Densification par multiplication d’habitations familiales
Insertion d’une nouvelle construction du même type.
Remplacement de la villa existante par deux jumelles.
Remplacement de la villa existante par un immeuble.
La possibilité d’une subdivision réversible dans le temps en deux respectivement trois habitations réduit le risque de sous-occupation. Les scénarios d’habitation possibles sont plus nombreux.
La villa est occupée plus longtemps par un petit ménage que par un ménage avec enfants.
Les générations se succèdent lentement.
L’extension de la villa et sa subdivision en habitations de taille et de caractéristiques différentes permettent de disposer de logements pour toutes les phases de la vie.
L’optimisation de l’occupation des bâtiments permet de contenir/réduire les émissions de CO2.
Cette section s’adresse aux propriétaires d’une maison individuelle qui souhaitent la rénover/transformer pour l’adapter à leurs besoins.
Le rapport « Densification des zones villas. Une grille de référence » réalisé pour Région Morges est disponible gratuitement au format PDF.
Veuillez remplir le formulaire ci-dessous pour recevoir le fichier.
Cette section s’adresse aux communes, régions et habitant-e-s qui souhaitent être acteurs de la transformation de leur(s) quartier(s) villas.
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