Les quartiers de villas sont caractérisés par de nombreux propriétaires, qui ont construit pour leur famille et habitent leur maison.
La densification pourrait changer le profil des acteurs et avec lui les caractéristiques des quartiers, mais aussi les habitants.
La valorisation de réserves à bâtir importantes peut être problématique pour des petits propriétaires. Devant l’ampleur de l’opération, le risque est élevé qu’ils:
Plus les droits à bâtir à valoriser sont importants, moins il est probable qu’ils soient utilisés pour la subdivision-extension du bâti existant.
Pour rentabiliser l’investissement (achat du terrain onéreux), les acteurs professionnels privilégient la démolition-remplacement, afin de maximiser l’activation des droits à bâtir.
Ces opérations produisent, en général, plusieurs habitations par bâtiment, juxtaposées en villas mitoyennes ou superposées. Elles perpétuent l’uniformité de l’offre en proposant des habitations généreuses, vendues dans une gamme de prix (très) élevés.
La diffusion de la copropriété et de la propriété par étage dans les quartiers de villas augmente le nombre de propriétaires et avec lui le nombre d’acteurs à impliquer dans une future étape de transformation. La première vague de densification risque de rendre les suivantes difficiles, voire impossibles.
| Risques | Fiches connexes |
|---|---|
| Transformation du quartier par des acteurs professionnels de l’immobilier | |
| Augmentation du nombre de propriétaires | |
| Complication de la densification future | |
| Fragmentation ou regroupement parcellaire | Implantation des constructions |
| Multiplication des opérations de démolition-remplacement | Potentiel diffus |
| Augmentation du prix des logements produits | Types d'habitation |
| Offre uniforme d’habitations | Types d'habitation |
| Manque de logements adaptés à l’évolution des ménages | Types d'habitation |
| Focalisation sur les grandes réserves | Potentiel diffus |
| Gel des réserves à bâtir diffuses | Potentiel diffus |
| Ralentissement de la rotation générationnelle | Types d'habitation |
Le profil des acteurs de la densification peut avoir un impact sur le type et le prix de logements produits. L’aménagement d’habitations supplémentaires par les propriétaires-habitants peut être motivé par un scénario d’habitation, une situation financière ou familiale très personnelle. Ce contexte singulier pourrait favoriser une offre d’habitations diversifiées et abordables.
Contrairement aux investisseurs, les propriétaires-habitants possèdent le bien-fond depuis de nombreuses années et ne sont pas obligés de répercuter sa valeur de marché dans le calcul de la rentabilité et des loyers.
L’attachement émotionnel des propriétaires-habitants à leur maison et leur quartier peut favoriser une densification par transformation, extension, surélévation et subdivision de la villa existante. La préservation des jardins pourrait en être une conséquence vertueuse.
Les propriétaires-habitants devraient être sensibilisés aux opportunités que leur offrent la valorisation des réserves à bâtir et la production d’habitations supplémentaires.
Tout projet de densification, qu’il soit réalisé par des propriétaires-habitants ou par des professionnels de l’immobilier, devrait s’inscrire dans un projet d’ensemble cohérent à l’échelle de la rue ou du quartier. La possibilité de réaliser la densification par étapes successives devrait être préservée.
L’intégration des projets dans une perspective de densification continue est d’autant plus nécessaire que le nombre de propriétaires augmente.
| Opportunités | Fiches connexes |
|---|---|
| Valorisation des réserves par les propriétaires-habitants | |
| Valoriser les réserves à bâtir diffuses | Potentiel diffus |
| Augmenter le nombre d’habitations avec une densité bâtie peu augmentée | Potentiel diffus |
| Diversifier l’offre de logements | Types d'habitation |
| Offrir des habitations à prix varié | Types d'habitation |
| Optimiser l’occupation des bâtiments | Types d'habitation |
| Favoriser la transformation et l’extension du bâti existant | Potentiel diffus |
| Rendre possible la densification durablement |
| Relever, développer une vision, sensibiliser, réguler | Méthode |
| Assister les propriétaires pour quantifier leurs réserves à bâtir | |
| Aider les propriétaires à passer du quantitatif au qualitatif | |
| Inciter les propriétaires à valoriser les réserves à bâtir | |
| Montrer aux propriétaires l’intérêt de créer une seconde habitation pour financer une rénovation énergétique | |
| Accompagner les propriétaires dans leurs démarches |
Le nombre élevé de propriétaires complexifie la mise en œuvre de la densification dans les quartiers de villas. L’augmentation de ce nombre (par la réalisation de copropriétés et la diffusion de PPE) risque de condamner toute densification future.
Un volet de la plateforme MétamorpHouse est dédiée à l’encouragement des propriétaires à passer à l’action.
Cette section s’adresse aux propriétaires d’une maison individuelle qui souhaitent la rénover/transformer pour l’adapter à leurs besoins.
Le rapport « Densification des zones villas. Une grille de référence » réalisé pour Région Morges est disponible gratuitement au format PDF.
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Cette section s’adresse aux communes, régions et habitant-e-s qui souhaitent être acteurs de la transformation de leur(s) quartier(s) villas.
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