Die Finanzierung

Kosten-Nutzen-Analyse einer Hausteilung

Finanzierungsregeln verstehen

Hausteilung finanzieren

Die Finanzierung aufgleisen

Tragbarkeit

In Kürze verfügbar.

Die Finanzierung

«Wir haben die Hypothek über Jahre hinweg konstant amortisiert. Jetzt wollen wir doch die Belehnung auf das Alter hin nicht neu erhöhen!»

«Nach der Pensionierung gibt uns sowieso keine Bank mehr Geld!»

«Wir können uns eine energetische Sanierung kaum leisten, geschweige denn ein grosser Umbau!»

«Die Tragbarkeit ist bereits angespannt. Wie soll ich da noch eine Hypothek auf-nehmen können?»

«Ich habe mit meiner Hausbank darüber diskutiert. Sie will mein Projekt nicht unterstützen.

«Wir haben eine kleine Rente, weil wir unser Haus mit Geldern aus der 2. Säule finanziert haben. Wie sollen wir in dieser Situation noch ins Haus investieren können?»

«Unsere Liegenschaft hat stark an Wert gewonnen. Keines unserer Kinder ist finanziell in der Lage, das Haus später zu übernehmen. Deshalb wollen wir auch nicht mehr viel in die Liegenschaft investieren.»

«Seit der Pensionierung leben wir mit einem bescheidenen Einkommen. Der Lie-genschaftswert ist zwar massiv gestiegen, aber einen Umbau können wir uns dennoch nicht leisten.»

Die Gestaltung zusätzlicher Wohnungen im bestehenden Haus ist keine Wochenendaktion, sondern ein tiefgreifender Umbau, der eine grosse Investition verlangt. Deshalb nehmen finanzielle Fragen einen zentralen Platz ein:

Was kostet mich das Projekt?
Was bringt es mir (ein)?
Wie finanziere ich das Projekt?
Wo erhalte ich eine Finanzierung?

Im Unterschied zu einem Umbauprojekt, wo Modernisierungs- und Sanie-rungsmassnahmen im Vordergrund stehen und die Baukosten dazu dienen, den eigenen Wohnkomfort erhöhen, stellt eine Hausteilung eine nachhaltige Investition dar, die zum eigenen Wohnkomfort zusätzlich Einnahmen generiert.

Eine Serie Videos bietet Hand, um die Kosten und Nutzen einer Hausteilung individuell zu definieren und abzuwägen. Weitere Videos erläutern die wichtigsten Regeln, Besonderheiten und das Aufgleisen einer Projektfinanzierung und diskutieren Fragen der Tragbarkeit.

Was kostet mich das Projekt und was bringt es mir (ein)?

Die Kosten-Nutzen-Überlegung dient der Abklärung, ob sich das Projekt im weitesten Sinne lohnt, indem monetäre und nicht-monetäre Elemente miteinbezogen werden. Nicht-monetäre Elemente können monetarisiert werden.

Zum Beispiel kann die Reduzierung der an die neue Wohnung abgegebenen Wohnfläche beziffert werden. Weniger Wohnfläche kann als Nachteil (Kosten) oder als Vorteil (Nutzen) interpretiert werden. Die Auswahl der nicht-monetären Elemente und ihre Interpretation sowie die sind subjektiv. Die Kosten-Nutzen-Rechnung entspricht einem individuellen Prozess, der nicht verallgemeinert wer-den kann, weil persönliche Bedürfnisse, Werte und Vorstellungen in die Überle-gung und Balance miteinbezogen werden.

Philippe Faverger & Philippe Thalmann

Wieviel kostet mich das Projekt?

Die Höhe der Baukosten steht im Mittelpunkt der Finanzfragen. Jedes Projekt ist einzigartig und wird in einem spezifischen Kontext realisiert. Es unterscheidet sich hinsichtlich des Zustands der bestehenden Liegenschaft, des Umfangs der Umbauarbeiten sowie die Anforderungen und Erwartungen der Bauenden. Die Frage, wieviel ein Um- und Neunutzungsprojekt kostet, kann deshalb nicht allgemein gültig beantwortet werden. Vielmehr soll sie anders formuliert werden: Wieviel darf das Projekt kosten? Die Baukosten sind nicht der Ausgangspunkt, sondern das Resultat der Kosten-Nutzen-Überlegung, der Finanzierungsbedingungen und der Einnahmemöglichkeiten.

Combien le projet peut-il/doit-il me coûter ?

Die tragbaren Baukosten werden im Wesentlichen durch die Finanzierungstrategie und die Einnahmen aus der zusätzlichen Wohnung bestimmt. Sie bilden die Grundlage des Architekturprojekts. Häufig gilt das Architekturprojekt als Voraussetzung für die Berechnung der Kosten und Einnahmen sowie für die Klärung der Finanzierung. Selbstverständlich muss abgeklärt werden, ob das Haus grundsätzlich in mehrere Wohnungen geteilt werden kann. Ist diese Potential-analyse oder Machbarkeitsstudie gemacht, sollte mit der Ausarbeitung des Projekts so lange gewartet werden, bis die Fragen der Wohnszenarien, des Profils der zukünftigen Mitbewohner·innen und der realistischen Einnahmen sowie die Finanzierung der Bauarbeiten aufgegleist sind.

Die Finanzierung

Finanzierung verstehen

Die Finanzierung stellt die Kosten für den Umbau sicher. Eigenmittel der Eigentümer·innen (flüssige und nicht-flüssige Mittel) und Hypotheken bilden die wesentlichen Finanzierungsquellen. Die Regeln, die das Zusammenspiel von Eigenmitteln, Hypotheken, Finanzierungskosten und Einkommen bestimmen und die schlussendlich entscheiden, ob die finanzielle Tragbarkeit des Projekts gewährleistet ist, werden im Video Finanzierung verstehen erläutert.

Belén Merelas & Diego Seoane

Hausteilung finanzieren

Die Finanzierung einer Hausteilung unterscheidet sich von jener eines klassischen Umbaus dadurch, dass eine oder mehrere zusätzliche Wohnungen entstehen und diese entweder verkauft oder vermietet werden. Das Video Hausteilung finanzieren erklärt, welchen Einfluss die Anzahl und die Vermietung oder der Verkauf der Wohnungen auf die Bewertung der Liegenschaft und die finanzielle Tragbarkeit haben.

Bernhard Stoll, Frédéric Bulliard & Stefan Marthaler

Die Finanzierung aufgleisen

OK, ça donne ça: Bevor ein Projekt zur Schaffung einer zusätzlichen Wohnung im Detail geplant wird, ist es entscheidend, die Grundlagen der Finanzierung zu klären, indem man zukünftige Mieteinnahmen und die eigene Verschuldungskapazität ins Gleichgewicht bringt. Der Prozess ist iterativ: Eine erste Schätzung von Kosten und Einnahmen dient der Festlegung eines Rahmens, der im Laufe der Projektentwicklung angepasst wird.

Es ist ratsam, mehrere Finanzinstitute zu vergleichen, da jedes eigene Finanzierungskriterien haben kann. Die Einbindung von Expert·innen spart Zeit und erweitert die Möglichkeiten – etwa durch den Zugang zu weniger bekannten, aber flexibleren Banken.

Schliesslich sollte man auch bestehende Hypotheken im Blick behalten um sich künftige Entscheidungsspielräume zu sichern.

Stefan Marthaler, Marc Loner & Diego Seoane

Tragbarkeit garantieren

Das geplante Video «Tragbarkeit garantieren» zeigt, wie die Schaffung einer zusätzlichen Wohnung und deren Vermietung dazu beitragen können, dass die Liegenschaft für die Eigentümer·innen tragbar bleibt oder wird, indem die Einnahmen aus der neuen Wohnung die Finanzierung der Liegenschaft nachhaltig sichern.