Le financement

La subdivision coûte… et rapporte‮!

Comprendre les règles de financement

Poser les bases du financement

Financer la subdivision d'une villa

Comptabiliser le loyer

Analyse coûts-bénéfices de la subdivision d’une villa

« Nous avons fait de grands efforts pour amortir l’hypothèque au fil des années. Nous n’allons quand même pas l’augmenter maintenant alors que nous sommes proche de la retraite ! »

« De toute façon, à la retraite, aucune banque ne nous prêtera de l’argent ! »

« Nous avons déjà du mal à financer une rénovation énergétique, alors des grands travaux de rénovation, n’en parlons pas ! »

« Notre tenue des charges est déjà très tendue. Comment pourrions-nous encore contracter une hypothèque dans ces conditions ? »

« J’ai discuté avec ma banque qui a financé ma maison. Elle ne soutient pas mon projet. »

« Nous avons une petite retraite parce que nous avons financé notre maison avec des fonds du 2ᵉ pilier. Dans cette situation, comment pourrions-nous encore investir dans un logement supplémentaire ? »

« Notre propriété a pris beaucoup de valeur. Le problème n’est qu’aucun de nos enfants n’est financièrement en mesure de la reprendre un jour. C’est pourquoi nous ne voulons plus investir dans le bien. »

« Depuis la retraite, nous vivons avec un revenu modeste. La valeur de notre maison a certes considérablement augmenté, mais nous ne pouvons pas nous permettre de grands travaux. »

La transformation de la maison existante en plusieurs logements n’est pas l’affaire d’un week-end, mais une transformation profonde nécessitant un investissement important. Les questions financières occupent donc une place centrale :

Que va me coûter ce projet ?
Que va-t-il m’apporter ?
Comment le financer ?
Comment obtenir un financement ?

Contrairement à un projet de modernisation ou d’assainissement de la maison existante, où les coûts de construction servent essentiellement à améliorer le confort, la subdivision représente un investissement capable de générer des revenus supplémentaires (tout en augmentant le confort).

Combien coûte un projet de subdivision ?

Les coûts de construction sont au cœur des questions de financement. Chaque projet est unique et réalisé dans un contexte spécifique, variant selon l’état du bien existant, l’étendue des travaux et les attentes des maîtres d’ouvrage. Il n’est donc pas possible de formuler une réponse générale valable. Il est plus intéressant de reformuler la question « Combien coûte un projet de subdivision ? » en « Combien le projet peut/doit-il me coûter ? » Les coûts de construction ne sont pas le point de départ, mais le résultat de l’analyse coûts-bénéfices, des conditions de financement et des revenus supplémentaires potentiels.

Combien le projet peut-il/doit-il me coûter ?

Les coûts de construction supportables sont déterminés par les conditions de financement et les revenus potentiels du logement supplémentaire. Ils forment la base du projet architectural. Il n’est pas nécessaire de disposer d’un projet architectural détaillé pour déterminer le cadre budgétaire. Une étude de faisabilité permet de vérifier schématiquement si la maison peut être divisée en plusieurs logements. Après avoir clarifié les scénarios d’habitation, le profil des futurs résidents, les revenus réalistes et le financement des travaux, le projet architectural peut être élaboré.

La subdivision coûte… et rapporte !

Une subdivision représente un coût, mais elle génère aussi des bénéfices. La mise en location du nouveau logement apporte un revenu qui peut couvrir les travaux et rendre le projet possible, même lorsque la situation financière des propriétaires est tendue. Mieux encore : la subdivision est une opportunité pour financer une rénovation énergétique ainsi que les travaux nécessaires pour conserver la valeur de la maison et pour pouvoir y vieillir sereinement.

La subdivision constitue une piste à envisager dans une situation financière tendue, par exemple en cas de baisse de revenus à la retraite et de charges difficiles à assumer. Elle offre une alternative à la vente, parfois considérée comme inévitable lorsque les revenus sont insuffisants, qu’une partie du 2ᵉ pilier est investie dans la maison et que les liquidités manquent.

Transformer une maison en plusieurs logements permet également de tirer parti de sa valorisation sans devoir la céder. Cette solution prend tout son sens lors d’une succession : si aucun enfant ne dispose des moyens nécessaires pour reprendre seul la maison familiale, la création de deux logements ouvre de nouvelles perspectives.

Bernhard Stoll, Selina Lehner, Philippe Thalmann, Diego Seoane, Jessica Thibaud, Stefan Marthaler

Quelles sont les règles du financement d'un projet ?

Le financement couvre les coûts de transformation. Les fonds propres (liquides ou non) et les hypothèques en sont les principales sources. Comprendre les règles du financement explique les règles qui régissent la relation entre fonds propres, hypothèques, coûts de financement et revenus et qui déterminent la viabilité financière du projet.

Diego Seoane & Belén Merelas

Comment poser les bases du financement ?

Avant de se lancer dans un projet de transformation d’une villa en plusieurs logements, il est essentiel de poser les bases du financement, en équilibrant revenus locatifs futurs et capacité d’endettement. Le processus est itératif : une première estimation des coûts et des revenus permet de fixer un cadre, qui est ensuite ajusté durant le développement du projet.

Poser les bases du financement explique pourquoi il faut comparer plusieurs établissements financiers, car chacun peut avoir des critères de financement différents. Faire appel à un expert permet de gagner du temps et d’élargir les possibilités, notamment en accédant à des banques moins connues mais plus flexibles.

Stefan Marthaler, Marc Loner & Diego Seoane

Quelles sont les spécificité du financement d'une subdivision ?

Le financement diffère de celle d’une rénovation classique. Des logements supplémentaires sont créés, il seront vendus ou loués. Financer une subdivision explique comment le nombre de logements et leur mode d’exploitation (location/vente) influencent la valeur du bien et la tenue des charges.

Bernhard Stoll, Frédéric Bulliard & Stefan Marthaler

Comment comptabiliser le nouveau loyer ?

Le financement d’une subdivision dépend souvent de la manière dont la banque comptabilise les futurs revenus locatifs. Comptabiliser le loyer montre que la décision de financement peut basculer du refus à l’acceptation selon que le loyer est ajouté aux revenus ou déduit des charges. Comprendre cette différence est essentiel pour réussir son projet.

Belén Merelas & Bernhard Stoll

Qu’est-ce que le projet me coûte et qu’est-ce qu’il m’apporte ?

L’analyse coûts-bénéfices vous permet de déterminer si votre projet est globalement rentable, en intégrant des éléments monétaires et non monétaires, objectifs et subjectifs. Les éléments non monétaires peuvent être monétisés.

Par exemple, la réduction de la surface habitable cédée au nouveau logement peut être quantifiée. Cependant, moins d’espace peut être interprété comme un inconvénient (coût) ou un avantage (bénéfice). Le choix des éléments non monétaires et leur interprétation sont subjectifs. L’analyse coûts-bénéfices est individuelle, impossible à généraliser, car elle intègre des besoins, des valeurs et des visions personnels.

Philippe Faverger & Philippe Thalmann