Les dimensions des villas originelles ont été déterminées par le programme de l’habitation familiale.
La maximisation des surfaces et volumes habitables n’était pas l’objectif. De ce fait, un quartier ou une rue peut être caractérisé par des bâtiments aux dimensions assez homogènes, indépendamment des droits à bâtir disponibles sur les parcelles individuelles.
Certains règlements sur les constructions limitent la longueur maximale des bâtiments ou majorent la distance à la rue ou aux limites en fonction de la longueur des constructions, afin de favoriser leur intégration et réduire l’impact sur les parcelles voisines.
Avec la densification, la dimension des bâtiments va augmenter et créer un contraste avec les villas existantes.
La limitation des longueurs pourrait favoriser une multiplication des constructions et, en conséquence, provoquer un fractionnement des espaces ouverts, privés et partagés, une augmentation des dessertes, une perte de définition et de caractère des rues.
La multiplication de maisons d’échelle modeste risque de produire principalement des habitations familiales et de perpétuer une offre uniforme.
La majoration des distances ne représente pas une garantie pour une intégration de qualité. Une implantation en retrait risque de produire une rupture du tissu bâti existant, générer une orientation des nouvelles habitations transverse, perpendiculaire aux existantes, introduire des vues croisées et bloquer les échappées visuelles.
L’augmentation des distances aux limites latérales ne produit pas une zone de jardin propice aux plantations de grande envergure.
Elle favorise par contre des mesures défensives contre les vues. Sur la rue, la majoration de la distance augmente la surface consacrée au stationnement et aux manœuvres des véhicules sans améliorer le rapport du bâtiment à la rue.
La multiplication des bâtiments ou l’implantation plus centrée des grands volumes empêche l’aménagement d’espaces extérieurs différenciés et de qualité : elles fragmentent les espaces de jardin, augmentent la promiscuité entre les habitations et donnent aux rues un caractère flou et imprécis.
| Risques | Fiches connexes |
|---|---|
| Ruptures d’échelle des bâtiments | |
| Multiplication des bâtiments | |
| Rupture avec le tissu bâti existant | Implantation des constructions |
| Multiplication des dessertes secondaires | Rues d'accès |
| Augmentation des surfaces de stationnement et de manœuvre | TIM et stationnement |
| Détérioration du rapport à la rue | Rapport à la rue |
| Blocage des échappées visuelles | Orientation des constructions |
| Introduction de vues croisées gênantes | Orientation des constructions |
| Multiplication des espaces extérieurs de distanciation | Végétation |
| Fragmentation des jardins | Continuités de verdure |
| Offre uniforme d’habitations | Types d'habitation |
| Perte de repères | |
| Frein à la densification | |
| Opposition à la densification |
Une augmentation des dimensions des bâtiments est indispensable à la densification cohérente du tissu bâti existant.
Dans les bourgs, on peut constater que la présence de grandes bâtisses implantées le long des rues ne détériore pas la perception d’un tissu urbain de grande qualité.
Dans les quartiers de villas, l’augmentation des volumes est possible pour autant qu’elle soit associée à un projet urbain. Des espaces extérieurs de grande qualité sont un préalable pour l’évolution des quartiers de villas vers une densité de plus en plus élevée.
L’augmentation de la dimension des bâtiments ne devrait pas rompre le tissu du quartier. Le renforcement de la trame déjà bâtie favoriserait la densification par transformation et extension et inciterait à valoriser également de petites réserves à bâtir.
Le développement compact des bâtiments dans un périmètre contenu permettrait d’évoluer vers des densités plus élevées tout en préservant des espaces extérieurs de qualité.
La qualité d’une rue n’est pas proportionnelle à la distance des bâtiments. Plus que de réguler la distance, le projet urbain devrait requalifier le rapport des bâtiments à la rue : seuils, traitement des surfaces, plantations, programme collectif, etc.
Un retrait supplémentaire pourrait se justifier, si l’espace gagné permet de générer de nouvelles qualités, par exemple par la plantation d’arbres.
| Opportunités | Fiches connexes |
|---|---|
| Intégrer visuellement des volumes plus importants | |
| Renforcer la trame bâtie | Implantation des constructions |
| Favoriser la transformation et l’extension du bâti existant | Simultanéité des constructions |
| Valoriser les réserves à bâtir diffuses | Potentiel diffus |
| Diversifier l’offre de logements | Types d'habitation |
| Préserver ou augmenter l’attractivité | |
| Préserver les jardins | Continuités de verdure |
| Requalifier la rue | Rapport à la rue |
| Rendre les espaces ouverts partagés appropriables | Rues d'accès |
| Préserver ou augmenter la qualité d’habitation | Orientation des constructions |
| Favoriser l’acceptation de la densité | |
| Rendre possible la densification durablement |
| Relever, développer une vision, sensibiliser, réguler | Méthode |
| Avantager les opérations qui s’intègrent dans le tissu existant | Visions 1 | 2 | 3 |
| Supprimer la limitation des longueurs dans les règlements | |
| Supprimer la majoration des distances dans les règlements | |
| Adapter les distances aux limites pour favoriser la densification de la trame bâtie existante |
Préserver l’homogénéité par la limitation des longueurs pourrait provoquer une multiplication des bâtiments et des dessertes secondaires et fragmenter les espaces ouverts.
Intégrer de nouvelles longueurs dans le tissu existant permet de préserver et de créer des espaces ouverts majeurs. Le tissu peut évoluer vers une densité plus élevée.
L’augmentation des distances aux limites n’est pas une garantie de bonne intégration des bâtiments. Les implantations transverses et la multiplication des dessertes secondaires fragmentent les jardins et les transforment en espaces de distanciation.
L’augmentation des distances à la rue n’est pas une garantie pour un bon rapport à la rue. La surface libre gagnée risque d’être minéralisée et dédiée au stationnement des voitures.
L’augmentation des distances à la rue devrait être utilisée pour l’aménagement d’un seuil, convivial, bien dimensionné et planté, entre l’espace privé de la maison et l’espace partagé de la rue.
Note La Direction générale du territoire et logement (DGTL) du canton de Vaud rappelle que, lorsqu’une modification de la mesure d’utilisation du sol est prévue pour une zone, celle-ci est considérée comme une nouvelle zone et doit répondre à la mesure A11 du PDCn et aux densités minimales préconisées. Les densités existantes peuvent toutefois être maintenues. Dans ce cas, une justification doit démontrer que les nouvelles règles (implantation, alignement, limites, distances, etc) n’augmentent en rien les capacités de construction de la zone.
Cette section s’adresse aux propriétaires d’une maison individuelle qui souhaitent la rénover/transformer pour l’adapter à leurs besoins.
Le rapport « Densification des zones villas. Une grille de référence » réalisé pour Région Morges est disponible gratuitement au format PDF.
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