Dans les zones villas, l’implantation des bâtiments est en général d’ordre non contigu. Les villas jumelles ou mitoyennes et les habitats groupés représentent des exceptions à la règle.
La contiguïté est en général complétée par l’obligation de réaliser les habitations simultanément.
Cette règle exprime une volonté d’uniformisation des bâtiments pour garantir, à partir des années 1990, le développement de quartiers plus denses.
Pour les maisons individuelles existantes, l’obligation de la construction simultanée d’habitations mitoyennes empêche la densification par juxtaposition d’une habitation supplémentaire indépendante.
Lorsque les distances aux limites et entre bâtiments permettent l’implantation d’un bâtiment supplémentaire en ordre non contigu, l’obligation de la simultanéité favorise une implantation de la nouvelle construction en rupture avec le tissu bâti.
Lorsque les distances aux limites et entre bâtiments ne permettent pas l’implantation d’un bâtiment supplémentaire en ordre non contigu, l’obligation de la simultanéité favorise la démolition de la villa existante pour valoriser les droits à bâtir par deux villas jumelles.
Lorsque les réserves à bâtir sont insuffisantes pour réaliser un bâtiment indépendant, l’obligation de la simultanéité des constructions mitoyennes empêche leur valorisation, par exemple par la construction d’une petite annexe indépendante.
| Risques | Fiches connexes |
|---|---|
| Frein à la densification par transformation | |
| Multiplication des opérations de démolition-remplacement | |
| Multiplication des dessertes secondaires | Rues d'accès |
| Rupture avec le tissu bâti existant | Implantation des constructions |
| Fragmentation des jardins | Continuités de verdure |
| Diminution de la surface de pleine terre | Canopée |
| Perturbation des orientations privilégiées | Orientation des constructions |
| Opposition à la densification |
La règle de la simultanéité ne devrait pas s’appliquer aux bâtiments existants lorsque le projet d’une habitation supplémentaire mitoyenne s’intègre dans le tissu bâti existant et respecte les orientations des habitations voisines.
Compléter le bâti existant par la construction d’habitations mitoyennes renforcerait le tissu bâti existant.
| Opportunités | Fiches connexes |
|---|---|
| Favoriser la transformation et l’extension du bâti existant | |
| Favoriser une densification compacte | Implantation des constructions |
| Diversifier l’offre de logements | Types d'habitation |
| Prioriser les dessertes existantes | Rues d'accès |
| Préserver les orientations | Orientation des constructions |
| Préserver la continuité des jardins | Continuités de verdure |
| Rendre possible une densification en étapes sans perte de qualité des espaces extérieurs | Continuités de verdure |
| Valoriser les réserves à bâtir diffuses | Potentiel diffus |
| Rendre possible la densification durablement |
| Relever, développer une vision, sensibiliser, réguler | Méthode |
| Supprimer les clauses de simultanéité | |
| Mettre en place des mesures de protection de la continuité des jardins | |
| Sensibiliser les propriétaires aux vertus de la transformation | |
| Avantager les opérations qui s’intègrent dans le tissu existant | Visions 1 | 2 | 3 |
L’obligation de la simultanéité des constructions mitoyennes favorise le remplacement des villas existantes par des jumelles.
La possibilité de construire une annexe indépendante mitoyenne permet de diversifier l’offre d’habitations.
Dans un processus de densification continue, les deux corps de bâtiment peuvent évoluer vers une forme hybride avec des habitations juxtaposées et superposées.
Cette section s’adresse aux propriétaires d’une maison individuelle qui souhaitent la rénover/transformer pour l’adapter à leurs besoins.
Le rapport « Densification des zones villas. Une grille de référence » réalisé pour Région Morges est disponible gratuitement au format PDF.
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Cette section s’adresse aux communes, régions et habitant-e-s qui souhaitent être acteurs de la transformation de leur(s) quartier(s) villas.
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