De nombreuses villas existantes n’utilisent pas tous les droits à bâtir disponibles.
La construction d’une villa par des particuliers fut en général motivée par un idéal d’habitation, des besoins spécifiques et limitée par les moyens disponibles. La valorisation maximale des droits à bâtir n’était pas l’objectif.
Jusqu’à la fin des années 1980, la surface des parcelles et la taille des villas n’étaient pas corrélées : les parcelles étaient souvent généreuses et les habitations plutôt modestes (par rapport aux standards actuels).
Ce n’est qu’après le boom des quartiers de villas que, sous influence de l’augmentation du prix des terrains, la surface des parcelles a été progressivement réduite au minimum nécessaire à la construction d’une habitation familiale.
Les réserves diffuses sont nombreuses. Leur potentiel pour la création d’habitations supplémentaires, par la transformation et extension de la villa existante, est largement sous-estimé.
Négliger ce potentiel et mettre l’accent sur la valorisation des réserves les plus évidentes ralentit la mise en œuvre de la densification et favorise les opérations de démolition-remplacement plutôt que de stimuler le développement d’une culture de la transformation.
Corréler la densification à la possibilité de réaliser de grandes opérations plutôt qu’à valoriser le potentiel diffus nécessite une augmentation des indices de construction.
| Risques | Fiches connexes |
|---|---|
| Focalisation sur les grandes réserves | Acteurs de la densification |
| Rupture avec le tissu bâti existant | Implantation des constructions |
| Offre uniforme d’habitations | Types d'habitation |
| Gel des réserves à bâtir diffuses | |
| Frein à la densification par transformation | |
| Opposition à la densification |
Les propriétaires devraient être sensibilisés au potentiel des petites réserves et incités à le valoriser.
La densification par valorisation de réserves diffuses permettrait aux propriétaires de devenir/rester les acteurs de la transformation de la maison et du quartier, alors que des réserves trop importantes peuvent motiver la vente et la densification par des professionnels de l’immobilier.
La densification par réorganisation et extension des villas permettrait de développer une culture de la transformation, d’inscrire la densification dans la continuité de l’existant, de préserver ou renforcer ses qualités et de corriger ses défauts.
Par exemple, en augmentant le nombre d’habitations, en diversifiant l’offre et en optimisant l’occupation des bâtiments.
Transformer une villa en plusieurs habitations, dont une au moins est sans barrières et adaptée à un ménage à mobilité réduite ou âgé, offre des avantages aux propriétaires et à la commune.
La densification par valorisation des réserves diffuses produit un impact environnemental plus modeste qu’une opération de démolition-remplacement. Elle représente une piste pour accélérer et financer la rénovation énergétique du parc de villas existantes.
Une valorisation des petites réserves ne devrait pas empêcher de futures étapes de densification.
| Opportunités | Fiches connexes |
|---|---|
| Valoriser les réserves à bâtir diffuses | |
| Valorisation des réserves par les propriétaires-habitants | Acteurs de la densification |
| Encourager la transformation pour diminuer l’impact des chantiers | Rues d'accès |
| Assurer une consommation raisonnée des ressources | |
| Favoriser la transformation et l’extension du bâti existant | Hauteur des constructions |
| Accélérer la mise en œuvre des rénovations énergétiques | |
| Préserver l’identité des quartiers | |
| Préserver le tissu bâti | Implantation des constructions |
| Diversifier l’offre de logements | Types d'habitation |
| Préserver la continuité des jardins | Continuités de verdure |
| Rendre possible la densification durablement |
| Relever, développer une vision, sensibiliser, réguler | Méthode |
| Assister les propriétaires pour quantifier leurs réserves à bâtir | |
| Aider les propriétaires à passer du quantitatif au qualitatif | |
| Sensibiliser les propriétaires aux vertus de la transformation | |
| Montrer aux propriétaires l’intérêt de créer une seconde habitation pour financer une rénovation énergétique |
La villa originale compte deux étages et dispose d’une réserve à bâtir de 40 m2. Cette réserve est insuffisante pour créer une nouvelle habitation.
Elle permet néanmoins de compléter les surfaces existantes pour permettre la subdivision de la villa en deux habitations.
L’escalier existant est transformé pour aménager un accès indépendant au logement situé à l’étage.
À l’étage, l’ouverture de lucarnes permet de rendre le volume des combles plus généreux (réserve à bâtir : 10 m2).
Le rez-de-chaussée est complété par une annexe (réserve à bâtir : 30 m2) pour agrandir la salle de bains et aménager une chambre à coucher.
Le toit-terrasse de l’annexe offre un espace extérieur de qualité au logement de l’étage.
Un volet de la plateforme MétamorpHouse est dédiée à l’encouragement des propriétaires à passer à l’action.
Cette section s’adresse aux propriétaires d’une maison individuelle qui souhaitent la rénover/transformer pour l’adapter à leurs besoins.
Le rapport « Densification des zones villas. Une grille de référence » réalisé pour Région Morges est disponible gratuitement au format PDF.
Veuillez remplir le formulaire ci-dessous pour recevoir le fichier.
Cette section s’adresse aux communes, régions et habitant-e-s qui souhaitent être acteurs de la transformation de leur(s) quartier(s) villas.
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