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Une grille de référence

Potentiel diffus

Activer les petites réserves dans les quartiers villas

De nombreuses villas existantes n’utilisent pas tous les droits à bâtir disponibles. 

La construction d’une villa par des particuliers fut en général motivée par un idéal d’habitation, des besoins spécifiques et limitée par les moyens disponibles. La valorisation maximale des droits à bâtir n’était pas l’objectif.

Jusqu’à la fin des années 1980, la surface des parcelles et la taille des villas n’étaient pas corrélées : les parcelles étaient souvent généreuses et les habitations plutôt modestes (par rapport aux standards actuels). 

Ce n’est qu’après le boom des quartiers de villas que, sous influence de l’augmentation du prix des terrains, la surface des parcelles a été progressivement réduite au minimum nécessaire à la construction d’une habitation familiale.

Les réserves diffuses sont nombreuses. Leur potentiel pour la création d’habitations supplémentaires, par la transformation et extension de la villa existante, est largement sous-estimé. 

Négliger ce potentiel et mettre l’accent sur la valorisation des réserves les plus évidentes ralentit la mise en œuvre de la densification et favorise les opérations de démolition-remplacement plutôt que de stimuler le développement d’une culture de la transformation.

Corréler la densification à la possibilité de réaliser de grandes opérations plutôt qu’à valoriser le potentiel diffus nécessite une augmentation des indices de construction.

RisquesFiches connexes
Focalisation sur les grandes réservesActeurs de la densification
Rupture avec le tissu bâti existantImplantation des constructions
Offre uniforme d’habitationsTypes d'habitation
Gel des réserves à bâtir diffuses
Frein à la densification par transformation
Opposition à la densification

Les propriétaires devraient être sensibilisés au potentiel des petites réserves et incités à le valoriser.

La densification par valorisation de réserves diffuses permettrait aux propriétaires de devenir/rester les acteurs de la transformation de la maison et du quartier, alors que des réserves trop importantes peuvent motiver la vente et la densification par des professionnels de l’immobilier.

La densification par réorganisation et extension des villas permettrait de développer une culture de la transformation, d’inscrire la densification dans la continuité de l’existant, de préserver ou renforcer ses qualités et de corriger ses défauts.

Par exemple, en augmentant le nombre d’habitations, en diversifiant l’offre et en optimisant l’occupation des bâtiments.

Transformer une villa en plusieurs habitations, dont une au moins est sans barrières et adaptée à un ménage à mobilité réduite ou âgé, offre des avantages aux propriétaires et à la commune.

La densification par valorisation des réserves diffuses produit un impact environnemental plus modeste qu’une opération de démolition-remplacement. Elle représente une piste pour accélérer et financer la rénovation énergétique du parc de villas existantes.

Une valorisation des petites réserves ne devrait pas empêcher de futures étapes de densification.

OpportunitésFiches connexes
Valoriser les réserves à bâtir diffuses
Valorisation des réserves par les propriétaires-habitantsActeurs de la densification
Encourager la transformation pour diminuer l’impact des chantiersRues d'accès
Assurer une consommation raisonnée des ressources
Favoriser la transformation et l’extension du bâti existantHauteur des constructions
Accélérer la mise en œuvre des rénovations énergétiques
Préserver l’identité des quartiers
Préserver le tissu bâtiImplantation des constructions
Diversifier l’offre de logementsTypes d'habitation
Préserver la continuité des jardinsContinuités de verdure
Rendre possible la densification durablement
Relever, développer une vision, sensibiliser, régulerMéthode
Assister les propriétaires pour quantifier leurs réserves à bâtir
Aider les propriétaires à passer du quantitatif au qualitatif
Sensibiliser les propriétaires aux vertus de la transformation
Montrer aux propriétaires l’intérêt de créer une seconde habitation pour financer une rénovation énergétique

Illustrations

Exemple de valorisation du potentiel diffus

La villa originale compte deux étages et dispose d’une réserve à bâtir de 40 m2Cette réserve est insuffisante pour créer une nouvelle habitation. 

 

Elle permet néanmoins de compléter les surfaces existantes pour permettre la subdivision de la villa en deux habitations.

L’escalier existant est transformé pour aménager un accès indépendant au logement situé à l’étage.

 

À l’étage, l’ouverture de lucarnes permet de rendre le volume des combles plus généreux (réserve à bâtir : 10 m2).

 

Le rez-de-chaussée est complété par une annexe (réserve à bâtir : 30 m2) pour agrandir la salle de bains et aménager une chambre à coucher.

 

Le toit-terrasse de l’annexe offre un espace extérieur de qualité au logement de l’étage.

Avantages de la valorisation des réserves à bâtir pour les propriétaires

Pour les propriétaires-habitants, les opportunités de la densification sont nombreuses : financer la rénovation énergétique du bâti existant, générer des revenus, satisfaire les critères bancaires de solvabilité lors du passage à la retraite et de la baisse de revenu consécutive, préparer la succession, par exemple lorsqu’aucun des enfants ne dispose des moyens financiers pour reprendre seul la maison, rester habiter au grand âge sans devoir supporter la charge de l’entretien d’une maison ou d’un jardin trop grands, etc.

Un volet de la plateforme MétamorpHouse est dédiée à l’encouragement des propriétaires à passer à l’action.

Pour aller plus loin

Longueur
Hauteur
Toitures
Simultanéité
Home

Quartier

Villa

Cette section s’adresse aux propriétaires d’une maison individuelle qui souhaitent la rénover/transformer pour l’adapter à leurs besoins.

Téléchargement

Le rapport « Densification des zones villas. Une grille de référence » réalisé pour Région Morges est disponible gratuitement au format PDF.

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Quartier

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Cette section s’adresse aux communes, régions et habitant-e-s qui souhaitent être acteurs de la transformation de leur(s) quartier(s) villas.

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