Le financement

Analyse coûts-bénéfices de la subdivision d’une villa

Comprendre les règles de financement

Financer la subdivision d'une villa

Poser les bases du financement

Tenue des charges

Disponible prochainement.

« Nous avons fait de grands efforts pour amortir l’hypothèque au fil des années. Nous n’allons quand même pas l’augmenter maintenant alors que nous sommes proche de la retraite ! »

« De toute façon, à la retraite, aucune banque ne nous prêtera de l’argent ! »

« Nous avons déjà du mal à financer une rénovation énergétique, alors des grands travaux de rénovation, n’en parlons pas ! »

« Notre tenue des charges est déjà très tendue. Comment pourrions-nous encore contracter une hypothèque dans ces conditions ? »

« J’ai discuté avec ma banque qui a financé ma maison. Elle ne soutient pas mon projet. »

« Nous avons une petite retraite parce que nous avons financé notre maison avec des fonds du 2ᵉ pilier. Dans cette situation, comment pourrions-nous encore investir dans un logement supplémentaire ? »

« Notre propriété a pris beaucoup de valeur. Le problème n’est qu’aucun de nos enfants n’est financièrement en mesure de la reprendre un jour. C’est pourquoi nous ne voulons plus investir dans le bien. »

« Depuis la retraite, nous vivons avec un revenu modeste. La valeur de notre maison a certes considérablement augmenté, mais nous ne pouvons pas nous permettre de grands travaux. »

La transformation de la maison existante en plusieurs logements n’est pas l’affaire d’un week-end, mais une transformation profonde nécessitant un investissement important. Les questions financières occupent donc une place centrale :

Que va me coûter ce projet ?
Que va-t-il m’apporter ?
Comment le financer ?
Comment obtenir un financement ?

Contrairement à un projet de modernisation et d’assainissement de la maison existante, où les coûts de construction servent essentiellement à améliorer le confort, la subdivision représente un investissement capable de générer des revenus supplémentaires (tout en augmentant le confort).

Une série de vidéos vous accompagne dans l’analyse des coûts et des bénéfices d’une subdivision.
D’autres vidéos expliquent les règles de base d’un financement immobilier, les particularités du financement d’une subdivision, les pistes pour trouver un financement et approfondissent la question de la tenue des charges.

Qu’est-ce que le projet me coûte et qu’est-ce qu’il m’apporte ?

L’analyse coûts-bénéfices permet de déterminer si le projet est globalement rentable, en intégrant des éléments monétaires et non monétaires, objectifs et subjectifs. Les éléments non monétaires peuvent être monétisés.

Par exemple, la réduction de la surface habitable cédée au nouveau logement peut être quantifiée. Cependant, moins d’espace peut être interprété comme un inconvénient (coût) ou un avantage (bénéfice). Le choix des éléments non monétaires et leur interprétation sont subjectifs. L’analyse coûts-bénéfices est individuelle, impossible à généraliser, car elle intègre des besoins, des valeurs et des visions personnels.

Philippe Faverger & Philippe Thalmann

Combien coûte un projet de subdivision ?

Les coûts de construction sont au cœur des questions financières. Chaque projet est unique et réalisé dans un contexte spécifique, variant selon l’état du bien existant, l’étendue des travaux et les attentes des maîtres d’ouvrage. Il n’est donc pas possible de formuler une réponse générale valable. Il est plus intéressant de reformuler la question « Combien coûte un projet de subdivision ? » en « Combien le projet peut/doit-il me coûter ? » Les coûts de construction ne sont pas le point de départ, mais le résultat de l’analyse coûts-bénéfices, des conditions de financement et des revenus supplémentaires potentiels.

Combien le projet peut-il/doit-il me coûter ?

Les coûts de construction supportables sont déterminés par la stratégie de financement et les revenus issus du logement supplémentaire. Ils forment la base du projet architectural. Souvent, le projet architectural est un prérequis pour estimer coûts, revenus et clarifier le financement. Il faut vérifier si la maison peut être divisée en plusieurs logements. Une fois l’étude de faisabilité réalisée, le projet ne doit être finalisé qu’après avoir clarifié les scénarios d’habitation, le profil des futurs résidents, les revenus réalistes et le financement des travaux.

Le financement

Quelles sont les règles de base du financement d'un projet ?

Le financement couvre les coûts de transformation. Les fonds propres (liquides ou non) et les hypothèques en sont les principales sources. La vidéo Comprendre les règles du financement explique les règles qui régissent la relation entre fonds propres, hypothèques, coûts de financement et revenus et qui déterminent la viabilité financière du projet.

Belén Merelas & Diego Seoane

Quelles sont les spécificité du financement d'une subdivision ?

Le financement diffère de celle d’une rénovation classique. Des logements supplémentaires sont créés, il seront vendus ou loués. La vidéo Financer une subdivision explique comment le nombre de logements et leur mode d’exploitation (location/vente) influencent la valeur du bien et la tenue des charges.

Bernhard Stoll, Frédéric Bulliard & Stefan Marthaler

Poser les bases du financement

Avant de se lancer dans un projet de transformation d’une villa en plusieurs logements, il est essentiel de poser les bases du financement, en équilibrant revenus locatifs futurs et capacité d’endettement. Le processus est itératif : une première estimation des coûts et des revenus permet de fixer un cadre, qui est ensuite ajusté durant le développement du projet.

Il est conseillé de comparer plusieurs établissements financiers, car chacun peut avoir des critères de financement différents. Faire appel à un expert permet de gagner du temps et d’élargir les possibilités, notamment en accédant à des banques moins connues mais plus flexibles.

Enfin, il faut anticiper les contraintes liées à des hypothèques existantes, surtout en vue de la retraite, afin de garder une marge de manœuvre pour les décisions futures.

Stefan Marthaler, Marc Loner & Diego Seoane

Comment améliorer ma tenue des charges ?

La future vidéo « Garantir la tenue des charges » montre comment l’aménagement d’un logement supplémentaire permet de garantir, voire d’améliorer la tenue des charges grâce aux revenus générés par la location.