Transformer une maison implique toujours des dépenses et suscite des doutes : est-ce que l’investissement en vaut la peine ?
Au-delà des chiffres, il faut aussi considérer la valeur d’usage, le fait d’habiter et de rester dans sa maison. Une transformation peut offrir un avantage qui dépasse ce que l’on peut mesurer financièrement.
Pour bien évaluer le projet, il est important d’avoir une vision d’ensemble et de chercher conseil. Une subdivision peut sembler coûteuse au premier abord, mais un regard extérieur aide à clarifier les enjeux et à en mesurer les bénéfices.
À la retraite, les revenus diminuent et les charges financières peuvent peser lourd. Deux solutions : 1) réduire sa dette ou 2) contracter un nouvel emprunt pour financer un logement supplémentaire qui apportera un revenu.
La subdivision permet non seulement de rénover et de mettre la maison aux normes, mais aussi de la conserver tout en générant un revenu pour garantir la tenue des charges.
Lorsqu’une partie du 2ᵉ pilier est investie dans la maison, la rente vieillesse diminue. Dans cette situation, il peut être difficile de garder sa maison. La vente est souvent la seule option considérée.
Pourtant, il existe d’autres pistes à explorer avec des spécialistes : investir pour diviser son habitation et créer un revenu complémentaire afin de sécuriser son bien et de compléter sa rente vieillesse.
Lorsque la maison prend de la valeur, les charges d’entretien augmentent puisqu’elles représentent 1% de la valeur du bien. Elles peuvent peser lourd dans la balance entre charges et revenus.
Mais cette valorisation peut servir de levier : en baissant le taux d’endettement, elle permet de financer une subdivision qui paraissait inaccessible.
Une maison achetée à 750 000 francs dans les années ’90 vaut aujourd’hui 1,5 million.
Les frais d’entretien ont doublé également (puisqu’ils représentent 1% de la valeur du bien) pour passer de 7 500 à 15 000 francs.
L’augmentation consécutive des charges annuelles demande un revenu supplémentaire de 22 500 francs (3 x 7 500 francs) pour garantir la tenue des charges.
En même temps, le taux d’endettement a baissé de moitié : une dette de 500 000 francs tombe de 66 % à 33 %.
Il est alors à nouveau possible de lever une hypothèque pour investir dans une subdivision qui va produire un revenu pour garantir la tenue des charges ainsi que de réaliser des travaux nécessaires pour le maintien de la valeur du bien.
La hausse des prix de l’immobilier fait qu’en cas de succession, aucun·e héritier·ère n’est souvent en mesure de reprendre seul le bien et de racheter les parts des cohéritiers. En revanche, si la maison comprend deux logements, d’autres solutions que la vente peuvent être envisagées.
Pour les parents propriétaires, engager la discussion avec la famille et avec des spécialistes permet de trouver une solution qui corresponde à leurs aspirations.
Selina Lehner, ZHAW School of Management and Law, Winterthur
Bernhard Stoll, topHYPO AG, Conseil en financement immobilier, Berne
Pr. Philippe Thalmann, EPFL, Lausanne
Diego Seoane, Groupe Plus, Conseil en financement immobilier, Lausanne
Jessica Thibaud, Banque Alternative Suisse, Lausanne
Stefan Marthaler, topHYPO AG, Conseil en financement immobilier, Berne
Cette section s’adresse aux communes, régions et habitant-e-s qui souhaitent être acteurs de la transformation de leur(s) quartier(s) villas.
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