Pour aménager une habitation supplémentaire, il faut disposer d’une certaine surface. Il s’agit d’une surface en réserve.
Il existe 3 types de réserves : la réserve à bâtir, la réserve à habiter et la réserve à transformer.
Jusque dans les années 1990, les parcelles en vente étaient grandes et la villa réalisée n’utilisait pas tous les droits à bâtir.
Pour ces maisons, il reste des droits à bâtir.
Depuis, sous la pression du prix des terrains, les parcelles disponibles sont devenues plus petites et les droits à bâtir sont souvent épuisés.
La réserve à habiter constitue la seconde ressource pour aménager une habitation supplémentaire. Il s’agit de la surface dont les propriétaires seraient prêts à se passer, parce la taille du ménage a diminuée. L’étage supérieur, par exemple.
Cette surface constitue la réserve à habiter.
La réserve à transformer constitue le troisième type. Il s’agit de surfaces déjà construites et comptabilisées dans les droits à bâtir, mais qui ne sont pas utilisées pour l’habitation : grenier, garage, sous-sol, par exemple.
La surface disponible pour le projet est égale à la somme des 3 réserves: à bâtir, à habiter et à transformer.
Mais rien n’oblige un·e propriétaire à utiliser toutes ses réserves !
Le projet devrait plutôt être dimensionné en fonction du scénario de vie et d’habitation, des finances, de la diminution de l’impact écologique recherchée.
Même avec une très petite réserve à bâtir, une subdivision reste possible.
La maison S. est construite dans les années 1930.
À l’origine, elle accueille 2 petits logements superposés et des chambres indépendantes dans les combles. Les sanitaires sont limités : des WC communs sur les paliers et une baignoire à la cave.
Depuis 1970, la maison est habitée par une seule famille. Une chambre est transformée en salle de bain.
Photographie : Ralph Feiner, CC-BY-NC-ND 4.0
Une fois les enfants partis, les propriétaires souhaitent subdiviser la maison pour vivre au rez-de-chaussée, étage qui ne dispose pas de sanitaires.
Les deux étages supérieurs constituent la réserve à habiter.
La réserve à bâtir est très limitée, mais permet de construire un escalier extérieur, qui distribue les deux habitations.
La nouvelle cage d’escalier permet de libérer, au rez-de-chaussée, l’espace occupé par l’ancien escalier.
Cette surface constitue la réserve à transformer.
Une salle de bain est installée à la place de l’ancien escalier. Les propriétaires peuvent habiter de plain-pied.
Le logement en duplex profite d’une terrasse sur le toit de la nouvelle cage d’escalier, devant l’espace de jour aménagé dans les combles.
Le projet est le résultat d’une articulation soignée entre une minuscule réserve à bâtir, une petite surface à transformer, et une réserve à habiter généreuse.
La subdivision permet aujourd’hui une occupation optimale de la maison.
Cette section s’adresse aux communes, régions et habitant-e-s qui souhaitent être acteurs de la transformation de leur(s) quartier(s) villas.
Le rapport « Densification des zones villas. Une grille de référence » réalisé pour Région Morges est disponible gratuitement au format PDF.
Veuillez remplir le formulaire ci-dessous pour recevoir le fichier.
Cette section s’adresse aux propriétaires d’une maison individuelle qui souhaitent la rénover/transformer pour l’adapter à leurs besoins.
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