Louer – MetamorpHouse

Formen der Bereitstellung
Vermietung
Wohnrecht
Nutzniessung
Verkauf
Wahlkriterien
Kontrolle behalten
Gemeinsam entscheiden
Familienintern vermieten
Gleichgewicht herstellen
Nachlass planen

Wohnungen bereitstellen

Grundsätzlich lassen sich vier Formen der Bereitstellung unterscheiden: die Vermietung (Mietvertrag), das Wohnrecht, die Nutzniessung und der Verkauf.

Die Vermietung (Mietvertrag)

Die Vermietung ist eine bekannte und geeignete Form, um Wohnraum Dritten oder Familienangehörigen zur Verfügung zu stellen.

Freiheit: Die Besitzenden entscheiden über ihre Immobilie, sind frei bei der Auswahl der Mieter und haben die Möglichkeit den Vertrag zu kündigen.
Vermögen: Die Vermietung ermöglicht es, die Liegenschaft für die Erben zu erhalten und gleichzeitig Mieteinnahmen zu generieren, die zur Finanzierung und Erhaltung der Immobilie beitragen.
Übertragung: Ein laufender Mietvertrag wird vererbt. Die Erben können ihn jedoch kündigen, wenn sie die Wohnung selbst bewohnen möchten.
Verwaltung: Als Vermieter behält man die Entscheidungshoheit (Bauarbeiten, Renovationen, Fristen). Sobald eine Wohnung verkauft wird, ändern sich die Entscheidungsregeln je nach Miteigentumsordnung.

Das Wohnrecht

Es handelt sich um ein dingliches Recht, das im Grundbuch eingetragen ist und nicht einseitig widerrufen werden kann.

Dauer: Grundsätzlich auf Lebenszeit festgelegt, geniesst der Begünstigte das Recht bis zu seinem Tod.
Nutzung: Die Person selbst oder ein naher Familienangehöriger kann die Immobilie bewohnen. Kann der Begünstigte sie nicht mehr bewohnen (z. B. bei Einzug in ein Pflegeheim), kann das Recht gelöscht werden.
Kosten: Grundsätzlich kostenlos; die Hypothekarzinsen gehen zu Lasten des Eigentümers und nicht des Begünstigten.

Die Nutzniessung

Wie das Wohnrecht ist auch die Nutzniessung ein dingliches Recht, das im Grundbuch eingetragen und einseitig unwiderruflich ist.

Nutzung: Im Gegensatz zum Wohnrecht ist er nicht an die eigene Nutzung gebunden. Der Begünstigte kann die Immobilie vermieten und die Mieteinnahmen einnehmen.
Verpflichtungen: Der Begünstigte muss die Hypothekarzinsen zahlen und einen Teil der Unterhaltskosten übernehmen.

Der Verkauf

Der Verkauf stellt eine vollständige Überlassung dar, die einen vollständigen Verlust des Einflusses auf die Liegenschaft zur Folge hat, vorbehaltlich eines allfälligen Vorkaufsrechts.

Vorkaufsrecht: Ermöglicht es dem ursprünglichen Verkäufer, die Liegenschaft zurückzukaufen, falls der neue Eigentümer sie wieder verkaufen möchte.

Verkaufen oder vermieten?

Die Analyse der finanziellen Situation des Kunden kann die Wahl der Strategie bestimmen:

Eigenkapitalproblem: Der Verkauf einer Wohnung ermöglicht es, den Immobilienbestand zu verkleinern, den Eigenkapitalbedarf zu senken und Liquidität zur Finanzierung des Umbaus der verbleibenden Immobilie zu schaffen.
Einkommensproblem: Ein zusätzliches Einkommen (durch Vermietung) kann die Bank von der Zahlungsfähigkeit des Kunden überzeugen, sodass er die Immobilie behalten und die Nebenkosten decken kann.

Vermietung an ein Familienmitglied:

Die Vermietung an ein Familienmitglied erfordert eine gut überlegte Festlegung der Miethöhe:

Liegt die Miete unter dem Marktpreis, kann die Differenz als Schenkung gewertet werden.
Je nach familiärem Kontext, beispielsweise wenn ein Kind auf Unterstützung angewiesen ist, kann diese Schenkung legitim sein, ohne dass die Geschwister eine Entschädigung verlangen.
Ohne Unterstützungsbedarf sollte der gewährte Vorteil berechnet und als ausgleichspflichtige Schenkung betrachtet werden.

Es ist entscheidend, diese Vorteile zu formalisieren, um das Gleichgewicht zwischen den Erben zu gewährleisten:

Ausgleichspflichtige Schenkung: Der Vorteil wird bei der Erbteilung berücksichtigt. Die Schenkenden können jedoch jederzeit auf einen Ausgleich verzichten, beispielsweise nachdem sie das Gleichgewicht gegenüber den anderen Kindern zu einem späteren Zeitpunkt hergestellt haben.
Verzicht auf den Ausgleich: Sobald auf einen Ausgleich verzichtet wird, ist er endgültig gewährt und kann nicht wiedereingeführt werden.

Vorausschauendes Handeln ist deshalb unerlässlich. Notare spielen eine Schlüsselrolle bei der Formalisierung dieser Entscheidungen.