Das Haus wurde im Jahr 1937 gebaut. Die Familie von Daniel und Kaspar hat es etwas später übernommen.
Damals stand es mitten in einem Weinberg, relativ einsam, denn Höngg war damals ein Weindorf mit Gärten und Rebbergen.
Heute steht es in einem zentralen Stadtquartier von Zürich.
Das Haus war fast unverändert, als Daniel und Kaspar ins Spiel kamen: Es hatte eine Ölheizung (früher wurde mit Kohle geheizt) und war nicht isoliert.
In den Neunzigerjahren gab es immerhin ein neues Bad, eine neue Küche und neue Fenster.
Die Mutter von Daniel und Kaspar ist in diesem Haus aufgewachsen; ihre eigene Mutter wohnte dort bis zu ihrem Tod in den Neunzigerjahren.
Die Liegenschaft war anschliessend vermietet und etwas betreuungsintensiv. Die Mutter hat die Verwaltung privat gemacht, ohne dass eine professionelle Hausverwaltung involviert war.
Als sie gegen 80 Jahre alt war, hat der Sanierungsbedarf viele Fragen ausgelöst.
Frau A. realisierte, dass sie keinen grossen Umbau mehr stemmen möchte.
Sie fragte ihre Söhne, ob sie Interesse hätten, das Erbe anzunehmen und weiterzuentwickeln.
Kaspar und Daniel kamen ziemlich schnell zum Schluss, dass es ein spannendes Projekt werden könnte, etwas nach ihren Vorstellungen und Werten zu schaffen.
Das war die Basis für die Mutter, um einen Schenkungsvertrag zu machen. 2021 fingen die beiden Söhne an zu überlegen, wie es konkret weitergehen soll.
Der erste Schritt war eine Energieberatung durch einen GEAK-Experten, der Architekt war.
Sie fragten ihn, was bezüglich Heizung und Isolation möglich sei – das Standardprogramm einer GEAK-Beratung –, beauftragten ihn aber auch, aufzuzeigen, welche Reserven für eine Transformation noch vorhanden wären.
Diese Potenzialanalyse zeigte, dass es tatsächlich Nutzungsreserven gab, die man ausschöpfen konnte. Das war ein wichtiger erster Schritt: Die Ausgangslage zu kennen und einen klaren Überblick zu haben.
Das Basisprodukt GEAK, die offizielle Energieetikette der Kantone, beinhaltet keine Analyse der verfügbaren Reserven. Diese muss gesondert angefordert werden.
Die beigefügten Unterlagen unterstützen Sie bei der Einholung einer GEAK-Beratung mit Potentialanalyse.
Für die Folge des Projekts organisierten Kaspar und Daniel, statt direkt mit diesem Architekten zu arbeiten, eine Parallelstudie mit drei Architekturbüros, für die sie ein Programm über ihre Vorstellungen verfassten. Die Studien wurden mit je 1500 Franken entschädigt.
Beide würden dieses Vorgehen weiterempfehlen: Mögliche Varianten zu testen, mit verschiedenen Architekten zu sprechen, um zu sehen, ob die Chemie stimmt.
Aus ihrer Sicht ist es ein Erfolgsfaktor, mit Personen zusammenzuarbeiten, die eigene Werte und Ideen teilen.
Die Parallelstudie ermöglichte ihnen drei verschiedene Ansätze zu erhalten: Eine Variante füllte das baubare Volumen aus, eine zweite Option sah drei Geschosswohnungen unter Erhalt der bestehenden Holztreppe vor (die gewählte Variante), und ein drittes Projekt plante sieben Wohnungen mit einer teilweisen Dacherhöhung südseits.
Letztere wurde, obwohl spannend, verworfen, da Kaspar und Daniel fürchteten, sie sei für sie als private Bauherren zu teuer und zu ambitioniert.
Das gewählte Projekt entsprach ihnen auch besser, besonders bezüglich des Zugangs zu den Aussenräumen, was bei den anderen beiden Varianten eher untergeordnet war.
Auf den Skizzen der bevorzugten Lösung war bereits ersichtlich, dass das Projekt über eine Aussentreppe einen direkten Zugang zum Garten bot.
Das gefiel Daniel und Kaspar, denn ein direkter Bezug zum Garten war eine ihrer Prioritäten.
Für Daniel und Kaspar war die Gewinnmaximierung nicht das Ziel.
Die Mieten sollten die Tragbarkeit garantieren, fielen aber letztendlich höher aus als erwartet – der einzige Wermutstropfen des Projekts.
Aktuell wohnen acht Personen im Haus statt zuvor vier bis fünf.
Idealerweise hätten die Eigentümer gerne mehr Leute im Haus gehabt, beispielsweise eine WG mit vier oder fünf Erwachsenen oben und drei oder vier Personen in der Mitte.
Angesichts der Notwendigkeit, Mieter zu finden, war es nicht möglich, auf eine ideale Belegung zu warten.
8 Personen wohnen heute im Haus, statt 4 bis 5 vorher.
Kaspar und Daniel besitzen das Haus gemeinsam als einfache Gesellschaft.
Steuerlich generiert die Vermietung von drei Wohnungen ein Mehreinkommen, was zu einer stärkeren Progression führt.
Die einfache Gesellschaft ist keine Rechtsperson, die eine separate Steuererklärung benötigt, im Gegensatz zu einer Aktiengesellschaft.
Sie wird zu gleichen Teilen in den persönlichen Steuererklärungen der beiden Eigentümer deklariert.
Obwohl sich Daniel und Kaspar bezüglich der Konstruktion und der Besteuerung der einfachen Gesellschaft beraten liessen, geben sie zu, dass sie «ein wenig blauäugig» in das Projekt gestartet sind, was die finale Steuerrechnung betrifft.
Sie wussten jedoch, dass die in Zürich erzielbaren Mietzinse ausreichen würden und dass im Fall eines Misserfolgs ein Weiterverkauf möglich bliebe, womit jedes Risiko eines Privatkonkurses ausgeschlossen war.
Eine Hausverwaltung wurde beauftragt, um nicht für jedes Problem oder jede Waschmaschinenpanne anreisen zu müssen.
Eine lokale Intervention ist einfacher, zumal die Eigentümer beide ziemlich weit weg wohnen.
Für die Verwaltung wurden drei Offerten eingeholt, um auch hier die richtige zu finden.
Kaspar und Daniel würden das Projekt ohne zu zögern wieder machen, selbst im Wissen um die kommenden Herausforderungen.
Was ihnen grosse Befriedigung verschafft, ist, dass zwei Jahre nach Abschluss der Arbeiten die Mieter glücklich zu sein scheinen und vor allem, dass ihre Mutter das Projekt mag und es ebenfalls als gelungen beurteilt.
Daniel und Kaspar folgern, dass man eine solche Chance ergreifen muss, wenn sie sich bietet.
Es brauche jedoch Energie und Lust, sich damit auseinanderzusetzen.
Um nicht überfordert zu werden, sei es entscheidend, sich mit den richtigen Leute zu umgeben und das Projekt Profis anzuvertrauen.
Für diejenigen, die ein Erbe antreten, sich aber nicht persönlich engagieren möchten, gebe es Alternativen: Sie könnten die Entwicklung der Liegenschaft beispielsweise einer Stiftung anvertrauen, die im Sinne des Stifters oder der Stifterin handelt und bezahlbaren Wohnraum schafft.
Der Bericht « Densification des zones villas. Une grille de référence », der für die Region Morges erstellt wurde, ist kostenlos im PDF-Format verfügbar.
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