Das Stockwerkeigentum ist die empfohlene Rechtsform für eine Übertragung an Dritte oder einen Verkauf an Aussenstehende.
Es ist das in der Schweiz bewährteste Rechtsinstrument und eignet sich besonders gut für das Treffen gemeinsamer Entscheidungen und die Festlegung der erforderlichen Mehrheiten.
Es bietet eine klare Struktur mit im Grundbuch hinterlegten Plänen, in denen die zur ausschliesslichen Nutzung bestimmten Räume und die gemeinsame Nutzung (Dach, Baustruktur, Grundstück) genau festgelegt sind.
Obwohl im Stockwerkeigentum das Vorkaufsrecht vom Gesetzgeber standardmässig abgeschafft wurde, kann es Sinn machen, es im familiären Rahmen einzuräumen, um den Familienmitgliedern den Rückkauf der Wohnung zu ermöglichen und den familiären Charakter der Liegenschaft zu bewahren.
Das StWE legt Anteile fest, die mit einem ausschliesslichen Nutzungs- und Gestaltungsrecht für bestimmte Gebäudeteile verbunden sind.
Diese Bereiche müssen in allen drei Dimensionen abgegrenzt werden. Beispielsweise sind Parkplätze im Aussenbereich vom StWE ausgeschlossen und müssen über eine Dienstbarkeit oder Miteigentum geregelt werden.
Der Gesetzgeber hat das Vorkaufsrecht abgeschafft, um den Verkauf zu erleichtern.
Es kann jedoch wieder eingeführt werden, was beispielsweise bei einer Hausteilung im familiären Rahmen sinnvoll sein kann.
In einem rein familiären Kontext (Übertragung zwischen Geschwistern oder an die nächste Generation) gibt es weitere Optionen
Das Gesamteigentum (oft in Form einer Erbengemeinschaft oder einer einfachen Gesellschaft) bietet grosse vertragliche Freiheit bei der Festlegung der Anteile und Gewinne.
Es erfordert jedoch einstimmige Beschlüsse und erlaubt keinen individuellen Verkauf eines Anteils.
Zudem ist der Zugang zur 2. und 3. Säule zur Finanzierung oft eingeschränkt, wenn die Gemeinschaft andere als verheiratete Mitglieder zählt. Sobald Dritte an der Übertragung beteiligt sind, wird das Miteigentum nicht empfohlen.
Die Eigentümer bilden eine Gemeinschaft (Ehegatten unter Gütergemeinschaft, Erbengemeinschaft, einfache Gesellschaft). Das Eigentumsrecht wird ausschliesslich über diese Gemeinschaft ausgeübt.
Es gibt keine individuellen Anteile, über die jedes Mitglied frei verfügen könnte. Entscheide werden in der Regel einstimmig getroffen.
Das gewöhnliche Miteigentum ist flexibler als das Stockwerkeigentum, da es den individuellen Verkauf von Anteilen und die Änderung der Raumaufteilung ohne Änderung der Anteile ermöglicht.
Die Miteigentümer verfügen über ein Vorkaufsrecht.
Dem gewöhnlichen Miteigentum fehlen allerdings die Präzision und Organisation des Stockwerkeigentums. Wenn ein Verkauf an einen Dritten in Betracht gezogen wird, ist das Stockwerkeigentum vorzuziehen.
Jeder Eigentümer besitzt eine festgelegte Quote (mangels anderer Bestimmung wird von gleichen Teilen ausgegangen). Jeder Miteigentümer kann grundsätzlich individuell über seinen Anteil verfügen (verkaufen, verpfänden).
Es besteht ein gesetzliches Vorkaufsrecht: Verkauft ein Mitglied seinen Anteil, haben die übrigen Miteigentümer beim Erwerb dieses Anteils Vorrang zu denselben Bedingungen wie ein Dritter.
Die Aufhebung dieses Rechts muss notariell beglaubigt werden.
Vorteile
Nachteile
Die Immobiliengesellschaft ist eine Aktiengesellschaft (AG). Sie ermöglicht eine einfache Übertragung der Aktien, führt jedoch zu einer spezifischen Besteuerung der Gesellschaft selbst (Gewinnbesteuerung, nachzuweisende Mieteinnahmen).
Diese steuerlichen Auflagen und die Komplexität der Verwaltung führen oft dazu, dass diese Lösung zugunsten anderer Rechtsformen verworfen wird.
Besitz über eine Aktiengesellschaft (AG).
Die Aktionäre sind nicht direkt Eigentümer der Immobilie, sondern halten Aktien der Gesellschaft, der die Immobilie gehört.
Die Gesellschaft bildet dabei sozusagen eine Zwischenebene.
Die Erträge aus der Immobilie fliessen in den Gewinn der Gesellschaft ein und werden in Form von Dividenden an die Aktionäre ausgeschüttet.
Vorteile
Nachteile
Zusammenfassend bietet sich das Stockwerkeigentum aufgrund seiner rechtlichen Solidität und Klarheit für den Verkauf an Dritte an.
Für die Übertragung innerhalb der Familie sind das Miteigentum (über eine einfache Gesellschaft) und das gewöhnliche Miteigentum mögliche Alternativen. Sie erfordern jedoch eine genaue Analyse der finanziellen Auflagen und der Verwaltung.
Wir danken dem Schweizer Notarenverband und insbesondere Frau Keiser-Wüger für ihre Beiträge zu dieser Seite.
Der Bericht « Densification des zones villas. Une grille de référence », der für die Region Morges erstellt wurde, ist kostenlos im PDF-Format verfügbar.
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Dieser Bereich richtet sich an Gemeinden, Kommunen, Bewohnerinnen und Bewohner, die aktiv an der Transformation ihrer EFH-Siedlung(en) teilnehmen möchten. Nur in französischer Sprache verfügbar.
Cette section s’adresse aux propriétaires d’une maison individuelle qui souhaitent la rénover/transformer pour l’adapter à leurs besoins.
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