L’histoire de la maison débute en 1937. Elle n’a cependant pas été construite par la famille de Daniel et Kaspar, elle l’a reprise un peu plus tard.
À l’époque, la villa était implantée au milieu d’un vignoble, relativement isolée, car Höngg était un village viticole avec des jardins et des vignes.
Aujourd’hui, c’est un quartier central de Zurich.
La maison était presque inchangée lorsque Daniel et Kaspar sont entrés en jeu : elle avait un chauffage au mazout (auparavant au charbon) et n’était pas isolée.
Dans les années ’90, seules la salle de bain, la cuisine et les fenêtres ont été changées.
La mère de Daniel et Kaspar y a grandi et y a habité jusqu’à ses 20 ans, sa propre mère y a vécu jusqu’à son décès dans les années ’90.
La maison a ensuite été louée et demandait beaucoup de suivi. La mère gérait la location elle-même, sans l’aide d’une gérance.
Quand leur mère a eu 80 ans, le besoin d’assainissement du bâtiment a soulevé de nombreuses questions.
Mme A. a réalisé qu’une grande rénovation était trop lourde et compliquée pour elle.
Elle a donc demandé à ses deux fils s’ils étaient intéressés pour accepter cet héritage et de le développer.
Kaspar et Daniel ont vite conclu que cela pourrait être un projet passionnant de créer quelque chose selon leurs idées et valeurs.
C’est sur cette base que la mère a établi un contrat de donation. En 2021, ses fils ont commencé à réfléchir concrètement à la suite des opérations.
La première étape du projet a consisté en un conseil énergétique dispensé par un expert du CECB qui se trouvait être architecte.
Les frères lui ont demandé ce qui était possible en matière de chauffage et d’isolation (le programme standard d’une analyse CECB) mais l’ont aussi chargé d’identifier les réserves disponibles pour une transformation.
Cette analyse du potentiel a confirmé l’existence de réserves à valoriser. C’était un premier pas important pour connaître les données de départ et avoir une bonne vue d’ensemble.
Le produit de base du CECB, l’étiquette-énergie, ne comprend pas d’analyse des réserves disponibles. Il faut la demander spécifiquement.
Les documents joints vous aideront à confier à un·e conseiller·ère en énergie ou à un·e architecte la réalisation d’une analyse CECB accompagnée d’une étude de potentiel.
Pour la suite du projet, plutôt que de travailler directement avec l’architecte du CECB, Kaspar et Daniel ont organisé une étude parallèle impliquant trois bureaux d’architecture, pour laquelle ils ont rédigé un programme détaillant leurs idées. Chaque étude a été rémunérée à hauteur de 1500 francs.
Les deux frères recommanderaient cette démarche : tester les variantes possibles et échanger avec différents architectes pour voir si le courant passe.
De leur point de vue, c’est un facteur de succès que de collaborer avec des personnes qui partagent les valeurs et idées.
Cette démarche leur a permis d’obtenir trois approches différentes : une variante remplissait le volume constructible, une option avec trois appartements conservait l’escalier en bois existant (la variante choisie) et un projet de sept appartements avec surélévation partielle du toit côté sud.
Cette variante, bien que passionnante, a été écartée car Kaspar et Daniel craignaient qu’elle ne soit trop coûteuse et trop complexe pour des maîtres d’ouvrage privés.
Le projet retenu leur correspondait davantage, particulièrement en ce qui concerne l’accès aux espaces extérieurs, un aspect qui était plutôt secondaire dans les deux autres variantes.
Sur les esquisses de la solution choisie, on voyait déjà que ce projet offrait un accès beaucoup plus direct au jardin via un escalier extérieur.
Cela a plu à Daniel et Kaspar, car un lien direct avec le jardin constituait l’une de leurs priorités.
Pour Daniel et Kaspar, la maximisation du profit n’était pas l’objectif.
Les loyer devaient garantir la tenue des charges et se sont finalement révélés plus élevés que prévu – le seul point noir de l’opération.
Actuellement, huit personnes habitent la maison contre quatre à cinq auparavant.
Idéalement, les propriétaires auraient préféré accueillir plus de monde, par exemple une colocation de quatre ou cinq adultes à l’étage et trois ou quatre personnes au milieu.
Toutefois, compte tenu de la nécessité de trouver des locataires, il n’était pas possible d’attendre un taux d’occupation idéal.
8 habitant·e·s occupent aujourd’hui la maison, contre 4 à 5 avant la transformation.
Ils possèdent la maison ensemble sous la forme d’une société simple.
Sur le plan fiscal, la location de trois appartements génère un revenu supplémentaire, entraînant une progression de l’impôt plus forte.
La société simple ne constitue pas une personne morale et elle n’a pas à établir de déclaration d’impôts séparée, contrairement à une société anonyme.
Elle est déclarée à parts égales dans les déclarations personnelles des deux propriétaires.
Bien que Daniel et Kaspar aient pris conseil concernant la constitution et l’imposition de la société simple, ils admettent avoir commencé le projet « un peu les yeux fermés » en ce qui concerne la facture fiscale finale.
Ils savaient cependant que les loyers réalisables à Zurich suffiraient et qu’en cas d’échec, une revente resterait possible, écartant ainsi tout risque de faillite personnelle.
Une gérance a été mandatée pour éviter d’avoir à se déplacer pour chaque problème ou panne de machine à laver.
Une intervention locale s’avère plus simple, d’autant que les deux propriétaires habitent assez loin.
Trois offres ont été demandées pour la gestion afin de trouver la bonne régie.
Kaspar et Daniel referaient le projet sans hésiter, même en connaissant les défis à venir.
Ce qui leur procure une grande satisfaction, c’est que deux ans après la fin des travaux, les locataires semblent heureux d’y habiter et surtout, que leur mère aime le projet et le juge également réussi.
Daniel et Kaspar concluent qu’il faut saisir une telle chance lorsqu’elle se présente.
Cela demande cependant de l’énergie et de l’envie de s’en occuper.
Pour ne pas se laisser submerger, il est décisif de s’entourer des bonnes personnes et de confier le projet à des professionnels.
Pour ceux qui héritent d’un bien mais ne souhaitent pas s’impliquer personnellement, il existe des alternatives : confier le développement de la propriété à des fondations, comme la fondation PWG à Zurich, qui agissent dans l’esprit du donateur et créent, par exemple, des logements d’utilité publique.
Le rapport « Densification des zones villas. Une grille de référence » réalisé pour Région Morges est disponible gratuitement au format PDF.
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