La propriété par étages (PPE) est le régime recommandé pour une transmission à un tiers ou une vente externe.
C’est l’outil juridique le plus éprouvé en Suisse, particulièrement adapté pour gérer les décisions communes et définir les majorités nécessaires.
Il offre une organisation rigoureuse avec des plans déposés au registre foncier, précisant les espaces à usage exclusif et les parties communes (toit, structure, terrain).
Bien que le droit de préemption ait été supprimé par défaut par le législateur, il peut être réintroduit, notamment dans un cadre familial, pour permettre aux autres membres de racheter le lot et de préserver le caractère familial.
La PPE prévoit des parts définies liées à un droit exclusif d’utiliser et d’aménager des parties déterminées du bâtiment.
Ces parties doivent être délimitées dans les trois dimensions, excluant par exemple les places de parc extérieures du droit exclusif (gérées par servitude ou copropriété).
Le législateur a supprimé le droit de préemption légal pour faciliter la vente.
Il peut être réintroduit, ce qui peut avoir du sens dans le cadre familial de subdivision d’une villa.
Dans un contexte purement familial (transmission entre frères et sœurs ou à la génération suivante), d’autres options existent, chacune avec des avantages et des contraintes.
La propriété commune (souvent sous forme de communauté héréditaire ou de société simple) offre une grande liberté contractuelle pour définir les parts et les bénéfices.
Cependant, elle impose des décisions à l’unanimité et ne permet pas la vente individuelle d’une part.
De plus, l’accès au 2e et 3e pilier pour le financement est souvent restreint si la communauté dépasse le cadre du couple marié. Elle n’est pas recommandée si des tiers sont impliqués.
Les propriétaires forment une communauté (époux en communauté de biens, hoirie, société simple). Le droit de propriété s’exerce exclusivement à travers cette communauté.
Il n’existe pas de parts individuelles dont chaque membre pourrait disposer librement. Les décisions se prennent généralement à l’unanimité.
La copropriété ordinaire est plus flexible que la PPE, permettant de vendre des parts individuellement et de modifier la répartition des locaux sans changer les parts.
Elle offre un droit de préemption pour les autres copropriétaires.
Toutefois, elle manque de la précision et de l’organisation de la PPE. Si une vente à un tiers est envisagée, la PPE est à privilégier.
Chaque propriétaire possède une quote-part définie (présumée égale à défaut de précision). En principe, chaque copropriétaire peut disposer librement de sa part (la vendre, la mettre en gage).
Elle implique un droit de préemption légal : les autres membres ont la priorité pour acheter la part d’un sortant aux mêmes conditions qu’un tiers.
La suppression de ce droit requiert un acte authentique devant notaire.
Avantages
Inconvénients
La société immobilière (SA) permet une transmission aisée des actions, mais elle introduit une fiscalité spécifique à la société elle-même (taxation des bénéfices, loyers à justifier).
Ces contraintes fiscales et la complexité de gestion conduisent souvent à écarter cette solution au profit d’autres régimes.
Détention via une Société Anonyme (SA).
Les actionnaires ne sont pas directement propriétaires de l’immeuble; ils détiennent des actions de la société qui possède le bien.
Il existe une couche intermédiaire de propriété.
Les revenus de l’immeuble servent à déterminer le bénéfice de la société, redistribué sous forme de dividendes.
Avantages
Inconvénients
En résumé, la propriété par étage s’impose pour la vente à un tiers grâce à sa solidité juridique et sa clarté.
Pour la transmission familiale pure, la propriété commune (via société simple) et la copropriété ordinaire sont des alternatives viables, mais elles nécessitent une analyse fine des contraintes financières et de la gestion future.
Nous remercions la Fédération Suisse des Notaires, en particulier Mme Keiser-Wüger, qui ont aimablement contribué à cette page.
Le rapport « Densification des zones villas. Une grille de référence » réalisé pour Région Morges est disponible gratuitement au format PDF.
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