Trois options s’offrent pour transmettre une villa :
La subdivision, bien que moins connue, présente de nombreux atouts. Elle permet notamment de créer un second logement pour la génération suivante, tout en offrant aux parents la possibilité de rester dans la maison.
C’est une solution particulièrement pertinente pour simplifier la planification d’une succession qui, sans cela, pourrait s’avérer complexe.
Même si un projet peut sembler inégalitaire de prime abord, par exemple, lorsqu’un seul enfant reprend le bien, des solutions juridiques et financières existent pour garantir un traitement parfaitement équitable entre tous les héritiers.
Une famille avec deux enfants souhaite organiser sa succession :
La villa est subdivisée en deux habitations distinctes et rénovées :
Bien que ce petit logement soit juridiquement attribué à la fille, elle n’y habite pas. Ce sont les parents qui l’occupent.
Une propriété par étages (PPE) est créée. La dette existante est répartie proportionnellement à la surface de chaque lot. Chaque lot est grevé de sa propre dette.
Le fils, qui travaille dans le bâtiment, gère l’ensemble de la transformation, y compris les travaux sur le lot de sa sœur. Celle-ci bénéficie ainsi d’une plus-value immobilière sans avoir à investir.
Malgré ces ajustements, un petit déséquilibre de valeur subsiste encore entre les deux lots. Il est compensé par une donation en espèces du fils à la fille.
Grâce à cette ingénierie patrimoniale, les deux héritiers reçoivent une valeur nette identique, même si les biens immobiliers sont de tailles différentes. Tous les éléments économiques (travaux, dettes, usufruit, donation compensatoire) sont pris en compte afin d’assurer une transmission du patrimoine familial parfaitement équitable.
Cette approche démontre que la subdivision, associée à une planification successorale rigoureuse, permet de concilier les souhaits de chacun (maintien des parents dans la maison, reprise par un enfant, équité pour l’autre).
Nous remercions la Fédération Suisse des Notaires, en particulier Mme Keiser-Wüger, qui ont aimablement contribué à cette page.
Le rapport « Densification des zones villas. Une grille de référence » réalisé pour Région Morges est disponible gratuitement au format PDF.
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